Bir Vergi Danışmanına Sor konusunda Emlak Vergilendirmesi

Özel mal varlığını işletme mal varlığına dönüştürme

Temmuz 28, 2010 | 30,00 EUR | cevaplandı Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Sorun:
Evimde 10 yıl önce EG'yi bir büro olarak tanımladım ve işletme varlığı olarak aldım. Yani, bina maliyetleri oransal olarak amorti ediliyor ve işletme maliyetleri vb. indiriliyor.
Aslında artık bir tam katı daha büro olarak kullanmam gerekiyor. Bu nedenle, muhtemelen yıl sonunda ofisimi çatı katına taşıyıp zemin katı kiralamak istiyorum.

Bu konuyla ilgili sorular:
EG'yi işletme varlığından nasıl çıkarabilirim? Değeri tahmin ettirmem ve kazancı vergiye tabi tutmam mı gerekiyor, yoksa 10 yıl sonra kazanç vergisiz mi oluyor, yoksa sadece artık indirilemiyor mu ve 2011'den itibaren EG daireyi özel konut kiracısı olarak mı kiralamalıyım?

Şu anda okuduğum bilgi:
---
Vermögensgegenstände das Betriebsvermögen wieder verlässt. Denn oft haben sich während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen bei einem Wirtschaftsgut sogenannte stille Reserven gebildet, weil der Marktwert des Wirtschaftsguts höher ist als sein im Anlageverzeichnis ausgewiesener Restbuchwert.
Diese werden dann zum Zeitpunkt des Ausscheidens des Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen besteuert, was den Unternehmer teuer zu stehen kommt.
---
Bu durumda, dairenin işletme varlığından çıkarılması için mevcut değeri ve defter değerini karşılaştırarak vergi ödemem gerektiğini düşünüyorum. Yaklaşık olarak bana 6.000 ila 10.000 Euroya mal olabileceğini tahmin ettim ve bu durum benim için pek hesaplı olmazdı.
Bununla ilgili iki soru ortaya çıkıyor:
1) Değeri kendim belirleyebilir miyim, yoksa bir değerleme raporu mu almalıyım?
2) Bu durumu nasıl / nerede vergi beyannamesinde belirtmeliyim?

Daha fazla okuduğum bilgi:
---
Eigenbetrieblich genutzte Räume gehören zwingend zum notwendigen Betriebsvermögen und können bei anschließender Vermietung zu betrieblichen oder Wohnzwecken als gewillkürtes Betriebsvermögen weitergeführt werden. Bei einer Nutzungsänderung eines Gebäudeteils von eigenbetrieblich zu fremdvermietet liegt keine Zwangsentnahme vor (BFH-Urteil vom 10.11.2004, XI R 31/03, BStBl. 2005 II S. 334).
---
Bu durumda, daireyi sadece kiraya verebileceğim ve dairenin işletme varlığında kalacağı anlamına geliyor. Bu durumda nelere dikkat etmeliyim? Kiraya vereceğim zaman kira üzerine KDV eklemem gerekebilir mi? Bu durum, kiracı için özel bir konut olarak kiralanması durumunda kabul edilemez olabilir.

Sizin fikrinize göre en iyi çözüm nedir?

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Sayın Danışan,

Sorunuz için teşekkür ederim, verdiğiniz bilgiler ve işinizi göz önünde bulundurarak birinci danışmanlık kapsamında aşağıdaki gibi cevaplamak istiyorum:

Bir vergi mükellefinin kendi işletmesi için kullanılan araziler ve arazi parçaları genellikle zorunlu işletme malvarlığına dahil edilir. Dolayısıyla EG sizin için zorunlu işletme malvarlığını oluşturur.

DG EG ile aynı büyüklükte olursa, vergisel olarak bir değişiklik olmaz çünkü işletme payının değişmemesi durumunda, kendi işiniz için kullandığınız arazinin yer değiştirmesi, şimdiye kadar kullanılan alanların kendi özel konut amaçları için kullanılması durumunda bile bir çekilme karı oluşturmaz (bkz. FG Düsseldorf kararı, 19.10.1993 tarihli EFG 1994 sayfa 346). Örneğin DG EG'den %20 daha küçükse, %20'lik bir payda vergiye tabi bir çekilme karı oluşur.

Sözünü ettiğiniz 10.11.2004 tarihli BFH kararı sizin için geçerli değildir, çünkü orada özel konut amaçları için kiraya verilen bir bölüm vardı, bu da özel malvarlığına aitti ve mevcut ofis de yabancı konut amaçlarına kiralanacaktı.

Çekilme değeri, bir değerlendirme raporu aracılığıyla Vergi Dairesi'ne karşı güvenlik sağlamak için belirlenmesi gereken bir zaman değeridir.

Bu değişikliğin vergisel bir dezavantajı olmaması için bir vergi danışmanı tarafından incelenip işlenmesi gerekmektedir. Bu nedenle cevabım sadece sonraki adımlar için bir rehber olabilir.

Saygılarımla,

Ulrich Stiller
Vergi Danışmanı / Dipl. İşletmeci