Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Umwandlung Betriebsvermögen in Privatvermögen

Juli 28, 2010 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Problematik:
Ich habe vor 10 Jahren das EG in meinem Haus als Büro definiert und ins Betriebsvermögen genommen. D.h. anteilig werden die Gebäudekosten abgeschrieben und die Betriebskosten etc. abgesetzt.
Eigentlich brauche ich aber keine ganze Etage mehr als Büro. Ich möchte daher evtl. zum Jahresende mein Büro ins Dachgeschoß verlegen und das Erdgeschoß vermieten.

Die Frage dazu:
Wie bekomme ich das EG wieder aus dem Betriebsvermögen raus? Muss ich den Wert schätzen lassen und den Gewinn versteuern, oder ist ein Gewinn nach 10 Jahren steuerfrei, oder kann ich es einfach nicht mehr absetzen und die EG-Wohnung ab 2011 als privater Wohnungsvermieter vermieten?

Ich habe gerade gelesen:
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Steuerlich problematisch wird es oft, wenn ein Wirtschaftsgut das Betriebsvermögen wieder verlässt. Denn oft haben sich während der Zugehörigkeit zum Betriebsvermögen bei einem Wirtschaftsgut sogenannte stille Reserven gebildet, weil der Marktwert des Wirtschaftsguts höher ist als sein im Anlageverzeichnis ausgewiesener Restbuchwert.
Diese werden dann zum Zeitpunkt des Ausscheidens des Wirtschaftsguts aus dem Betriebsvermögen besteuert, was den Unternehmer teuer zu stehen kommt.
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Demnach vermute ich, dass ich den aktuellen Wert abzüglich des Buchwertes als Gewinn versteuern muss, um die Wohnung aus dem Betriebsvermögen raus zu bekommen. Habe mal überschlagen, das könnte mich ca. 6.000 bis 10.000 Euro kosten, und dann würde sich das Ganze für mich kaum rechnen.
Daraus ergäben sich zwei Fragen:
1) Ob ich den Wert selbst festlegen/ansetzen kann, oder ob ich ein Wertgutachten erstellen lassen muss?
2) Wie / Wo ich das in der Steuererklärung angeben muss?

Weiter habe ich gelesen:
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Eigenbetrieblich genutzte Räume gehören zwingend zum notwendigen Betriebsvermögen und können bei anschließender Vermietung zu betrieblichen oder Wohnzwecken als gewillkürtes Betriebsvermögen weitergeführt werden. Bei einer Nutzungsänderung eines Gebäudeteils von eigenbetrieblich zu fremdvermietet liegt keine Zwangsentnahme vor (BFH-Urteil vom 10.11.2004, XI R 31/03, BStBl. 2005 II S. 334).
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Das würde ja bedeuten, dass ich die Wohnung einfach vermieten könnte und die Wohnung im Betriebsvermögen bleibt. Was gibt es dabei zu beachten? Muss ich dann evtl. Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen? Das wäre ja bei der Vermietung als private Wohnung für den Mieter nicht akzeptabel.

Was ist Ihrer Meinung nach die Beste Lösung?

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar für eigenbetriebliche Zwecke eines Steuerpflichtigen genutzt werden, gehören regelmäßig zum notwendigen Betriebsvermögen.Das EG stellt somit bei Ihnen notwendiges Betriebsvermögen dar.

Wenn das DG genauso groß sein sollte wie das EG ändert sich steuerlich nichts, denn die räumliche Verlagerung Ihres eigenberuflich genutzten Grundstücksteils auf dem Grundstück führt bei einem unveränderten betrieblichen Nutzungsanteil nicht zu einem Entnahmegewinn, auch wenn die bisher genutzten Räume anschliessend für eigene, private Wohnzwecke genutzt werden ( s. FG Düsseldorf rkr Urteil vom 19.10.1993 EFG 1994 S. 346 ). Ist das DG z. B. um 20% kleiner als das EG, dann entsteht in Höhe von einem Anteil von 20% ein steuerpflichtiger Entnahmegewinn.

Das von Ihnen genannnte BFH-Urteil vom 10.11.2004 trifft auf Sie nicht zu, denn dort gab es einen zu privaten Wohnzwecken vermieteten Gebäudeteil, der zum Privatvermögen gehörte und das bisherige Büro sollte ebenfalls zu fremden Wohnzwecken vermietet werden.

Der Entnahmewert ist der Teilwert, also der Zeitwert, der zur Sicherheit gegenüber dem Finanzamt durch ein Wertgutachten ermittelt werden soll.

Sie müssen die Dinge durch einen Steuerberater überprüfen und bearbeiten lassen, damit durch die Nutzungsänderung keine steuerliche Nachteil entstehen. Meine Antwort kann daher nur eine Richtschnur für die weitere Vorgehensweise sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ulrich Stiller
Steuerberater/Dipl. Betriebswirt