Plus-value de cession d'un bien immobilier donné en cas d'utilisation personnelle et de location simultanée.
Janvier 29, 2016 | 50,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber
Mesdames et Messieurs,
L'année prochaine, mes deux frères et sœurs et moi-même allons vendre une maison que ma mère m'a offerte en 2009 (surface habitable totale de 240 m²). Ma mère et moi vivons dans cette maison depuis 1968 (3 appartements de 95/95/50 m²). Depuis environ 1980, un des appartements est toujours loué. Je vis moi-même dans l'un des appartements de 95 m² depuis 2001 (avant dans celui de 50 m²). De 2009 à avril 2015, l'appartement de 50 m² a été loué par mes frères et sœurs et moi-même (le revenu locatif a été taxé), je vis moi-même dans un appartement de 95 m² et ma mère a un droit de résidence dans un appartement de 95 m².
Maintenant, la question est la suivante : 1. moi-même et 2. mes frères et sœurs (qui n'habitent plus ici depuis de nombreuses années) devons-nous payer des impôts sur le profit de la vente ? Veuillez noter que j'ai utilisé plus d'un tiers de la maison à des fins personnelles. Cependant, je déménage à la fin de cette année et la vente de la maison aura lieu l'année prochaine.
Quel profit sera pris en compte ? Dans l'acte de donation à ma mère, la valeur a été fixée à 100 000 €. Nous vendrons certainement pour 150 000 €.
Cordialement,
Cher demandeur,
comme on dit : "ça dépend" :
Si les appartements ont été donnés en 2009 entre les 3 frères et sœurs sans aucun paiement compensatoire pour les différences de valeur, alors le délai préjudiciable de 10 ans à partir de 1968 (acquisition/fabrication des parents) s'applique. Vous pouvez alors les vendre tous les 3 comme bon vous semble, sans conséquences fiscales.
Cependant, si des paiements compensatoires ont été effectués entre les frères et sœurs lors des donations, alors en 2009 il s'agit d'une acquisition partielle à titre onéreux. Dans ce cas, une opération de cession taxable pourrait avoir lieu pour les appartements non utilisés jusqu'à concurrence des coûts d'acquisition (partielle). Les choses se compliquent alors :
Par exemple, l'appartement de 50 m² ne pourrait être vendu sans impôts qu'en 2018 et d'ici là, l'appartement devrait être exclusivement utilisé à titre personnel (le laisser vacant ne suffit pas).
Si je comprends bien vos informations, les deux grands appartements n'ont pas été loués depuis 2009 et ont été utilisés à titre personnel, de sorte qu'une acquisition partielle éventuelle serait sans effet. Une vacance temporaire jusqu'à la vente est également sans effet.
En ce qui concerne le bénéfice : Seuls si des paiements compensatoires avaient été effectués, le bénéfice serait calculé de manière proportionnelle (par exemple : 30 % à titre onéreux en 2009) :
EUR 150.000 = 30% = 45.000 moins 30% à titre onéreux en 2009 moins les amortissements déclarés !!!! L'amortissement déclaré dans le cadre des revenus fonciers augmente donc le bénéfice de cession !
Cordialement,
StB P. Färber
