Veräußerungsgewinn einer geschenkten Immobilie bei Eigennutzung und gleichzeitiger Vermietung
Januar 29, 2016 | 50,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Sehr geehrte Damen und Herren,
im kommenden Jahr werden meine beiden Geschwister und ich, ein von meiner Mutter 2009 geschenktes Haus (gesamt Wohnfläche 240 qm) verkaufen. Meine Mutter und ich leben seit 1968 in diesem Haus ( 3 Wohnungen 95/95/50 qm ). Seit ca. 1980 wurde immer eine Wohnung vermietet. Ich selbst wohne seit 2001 in einer der 95qm Wohnungen (vorher in der 50 qm) Seit 2009 bis April 2015 wurde die 50 qm von meinen Geschwistern und mir vermietet ( Mietertrag wurde versteuert ), ich selber wohne in einer 95 qm Wohnung und meine Mutter hat für eine 95qm Wohnung Wohnrecht erhalten.
Nun zur Frage: Muss 1. ich und 2. meine Geschwister (welche schon seit vielen Jahren hier nicht mehr selbst wohnen) Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen ? Bitte beachten, dass ich über 1/3 des Hauses selbst genutzt habe. Ich selbst ziehe allerdings noch Ende dieses Jahr aus und der Hausverkauf erfolgt erst im nächsten Jahr.
Welcher Gewinn wird angerechnet ? In der notariellen Übertragung meiner Mutter wurde der Wert mit 100.000 € angesetzt. Verkaufen werden wir sicher mit 150.000 €.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
wie heisst es so schön: "das kommt darauf an":
Wenn die Wohnungen in 2009 unter den 3 Geschwistern so verschenkt wurden, dass keinerlei Ausgleichszahlungen für Wertdifferenzen entstanden sind, dann gilt die schädliche 10-Jahres-Frist ab 1968 (Anschaffung/Herstellung der Eltern). Dann können Sie alle 3 verkaufen, wie Sie lustig sind, ohne steuerliche Konsequenzen.
Sollten jedoch im Zuge der Schenkungen Ausgleichzahlungen zwischen den Geschwistern geleistet worden sein, so lag in 2009 ein teilentgeltliches Anschaffungsgeschäft vor. Dann könnte bezüglich der nicht selbstgenutzten Wohnungen in Höhe der (Teil)Anschaffungskosten ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen. Dann wird es komplizierter:
Z.B könnte die 50qm-Wohnung erst im Jahre 2018 steuerfrei verkauft werden und müsste bis dahin die Wohnung ausschließlich selbst genutzt werden (Leerstehen lassen reicht nicht).
Wenn ich Ihre Angaben richtig verstehe, sind die beiden grossen Wohnungen seit 2009 nicht vermietet gewesen und selbst genutzt, so dass eine mögliche teilentgeltliche Anschaffung hier unschädlich wäre. Ein kurzfristiges Leerstehen bis zum Verkauf ist auch unschädlich.
Zum Gewinn: Nur wenn Ausgleichszahlungen erfolgt wären, dann würde man prozentual den Gewinn ermitteln (Bsp: 30% entgeltlich in 2009):
EUR 150.000 = 30% = 45.000 abzüglich 30% entgeltlich in 2009 abzüglich geltend gemachte Abschreibungen!!!! Die im Rahmen der VuV geltend gemachte Afa erhöht also den Veräußerungsgewinn!
Mit freundlichen Grüßen
StB P. Färber
