Grunderwerbssteuer nachträglich senken - Abschreibung Einbauküchen
Juli 10, 2016 | 30,00 EUR | beantwortet von Oliver Burchardt
Hallo,
Ich habe im Mai 2016 ein Mehrfamilienhaus erworben. Das Haus ist komplett vermietet. Jede Wohnung hat eine Einbauküche, die im Kaufpreis inbegriffen war. Die Einbauküchen wurden im Kaufvertrag separat erwähnt, allerdings ohne Betrag, da es sonst kreditseitig Probleme gegeben hätte. (Bank berücksichtigt kein Inventar)
Geplant waren 5.000EUR separat für die Küchen auszuweisen, um die Grunderwerbssteuer dementsprechend zu reduzieren.
Frage 1:
Kann der Grunderwerbssteuerbescheid dahingehend geändert werden, dass die Einbauküchen nachträglich berücksichtigt werden? Wie geht man am besten vor?
Frage 2:
Können die bestehenden Einbauküchen als Werbungskosten nach AFA abgeschrieben werden oder gehören diese in den Gebäudeanteil des Kaufpreises und müssen mit der 2% Regelung abgeschrieben werden?
Vielen Dank vorab.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne im Rahmen einer Erstberatung beantworte.
1. Das Problem, vor dem Sie stehen ist der Umstand, dass der Preis im Kaufvertrag nicht aufgeführt worden ist. Damit ist die Grundsteuer der geltenden Rechtsprechung nach korrekt auf den Gesamtbetrag berechnet worden. Nur durch eine Änderung des Kaufvertrags haben Sie überhaupt eine Chance, die Einbauküchen aus der Bemessungsgrundlage herausrechnen zu können.
Alleine die Änderung des Vertrags wird Sie wieder Geld kosten (und ob sich der Verkäufer darauf einlässt, ist ebenso fraglich wie die Frage, ob ein Notar eine solche Änderung überhaupt beurkunden würde), ob die potentielle Minderung der Grunderwerbsteuer dann noch vorteilhaft ist, müssen Sie beurteilen.
Zwar könnten Sie Einspruch einlegen und anderweitig nachzuweisen versuchen, dass die 5.000 EUR für die Küchen angemessen sind. Das wird das Finanzamt aber aller Wahrscheinlichkeit ablehnen, so dass Sie klagen müssen, mit allen Kostenrisiken für Sie.
Ob die 250 - 300 € für die Küchen (je nach Höhe der Steuer) das wert sind, müssen Sie beurteilen.
Ich kann Ihnen hier nicht zur Klage raten, da die Erfolgsaussichten bestenfalls vage sind. Den Einspruch können Sie einlegen, da er Sie nichts kostet. Damit verlieren Sie nichts.
2. Die Küchen können Sie grundsätzlich kürzer abschreiben als das Gebäude. Sie stehen aber auch hier wieder vor dem Problem, die Höhe der Aufwendungen für die Küchen nachzuweisen. Das Finanzamt wird Sie, wenn Sie die Küchen mit bspw. 10 Jahre abschreiben, darauf verweisen, dass Sie für diesen Betrag keinen Nachweis haben, da der Kaufvertrag ja diesen Betrag nicht ausweist.
Ich empfehle Ihnen, die Küchen über 10 Jahre abzuschreiben, das Finanzamt in einem begleitenden Brief aber darauf hinzuweisen, was Sie getan haben, um sich keinen strafrechtlichen Vorwürfen auszusetzen. Wenn das Finanzamt das Vorgehen nicht anerkennt, haben Sie auch wieder die Chance, Einspruch einzulegen und ggf. zu klagen.
Mit freundlichen Grüßen,
Oliver Burchardt
