Verteilung der Einkünfte bei Grundstücksgemeinschaft
Dezember 19, 2013 | 25,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka
Meine Mutter und ich haben vor ein paar Jahren ein Haus gekauft, an dem meine Mutter zu 2/3 und ich zu 1/3 beteiligt bin. Das Haus besteht aus 3 Stockwerken mit etwa gleich großen Wohnflächen. Ein Stockwerk bewohnt meine Mutter, ein Stockwerk ich selber und eines hat meine Mutter vermietet.
Das Finanzamt sagt nun, dass die Einküfte aus der Vermietung zu 2/3 und 1/3 auf uns beide zu verteilen sind. Da ich die Einkünfte aber nicht habe, sondern meine Mutter, ist es für mich unverständlich, warum ich dadurch einen steuerlichen Nachteil haben soll in dem ich diese Verteilung akzeptiere. Logischerweise müssten die Einkünfte zu 100% meiner Mutter zugerechnet werden.
Nach einigen Recherchen habe ich nun folgendes herausgefunden:
- Grundsätzlich ist eine andere Verteilung der Einkünfte als die Miteigentumsanteile möglich, wenn zwischen den Beteiligten eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde, die auch wirtschaftlich Sinn macht und einem Fremdvergleich standhält.
- Weiterhin darf in diesem Fall nicht die Grundstücksgemeinschaft als Vermieter auftreten, sondern meine Mutter. Sprich im Mietvertrag darf nur meine Mutter stehen.
- Die Mieteinnahmen dürfen nicht auf ein gemeinschaftliches Konto, sondern auf das Konto meiner Mutter fließen.
Liegen diese Punkte vor (was bei uns der Fall ist), ist auch eine andere Verteilung als die Miteigentumsanteile möglich.
Liege ich mit meiner Analyse richtig? Muss ich eventuell noch andere Punkte beachten?
Ferner, müssen wir in diesem Fall überhaupt das Formular \"Gesonderte und einheitliche Feststellung\" ausfüllen?
Vielen Dank!
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.
Verteilen die Miteigentümer die Einnahmen bzw. die Aufwendungen abweichend von den Miteigentumsanteilen, ohne einen finanziellen Ausgleich vorzusehen, ändert sich an der steuerlichen Zuordnung der Einkünfte entsprechend den Miteigentumsanteilen nichts. Denn in diesem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass zwischen Miteigentümern aus persönlichen Gründen entsprechende Schenkungen stattgefunden haben. Diese sind einkommensteuerlich ohne Bedeutung.
Keine Schenkung liegt nach EStR 21.6 Satz 2 vor, wenn die Verteilung auf einer entsprechenden Vereinbarung der Miteigentümer beruht, für die wirtschaftlich vernünftige Gründe vorliegen, die grundstücksbezogen sind. Ein solcher Grund ist etwa, wenn ein Miteigentümer einen höheren Arbeitsaufwand mit der Verwaltung des Objekts hat.
Dagegen wird nach BFH- Urteil vom 07.10.1986, BStBl II 1987, 322 und vom 31.03.1992, BStBl II 1992, 890 die Vereinbarung einer abweichenden Verteilung insbesondere dann nicht anerkannt, wenn die persönlichen Beziehungen zwischen nahestehenden Personen, insbesondere Angehörigen, für die Vereinbarung ausschlaggebend sind und/oder wenn entsprechende Vereinbarungen zwischen Fremden nicht denkbar sind.
Nach Ihrer Schilderung kann davon ausgegangen werden, dass für die abweichende Verteilung die persönlichen Beziehungen zwischen Angehörigen ausschlaggebend sind und entsprechende Schenkungen vorliegen. In diesem Fall ist auch auf § 42 Abgabenordnung hinzuweisen. Hiernach liegt ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Das gilt nicht, wenn der Steuerpflichtige für die gewählte Gestaltung außersteuerliche Gründe nachweist, die nach dem Gesamtbild der Verhältnisse beachtlich sind.
Mit freundlichen Grüßen
Anton Pernitschka
Steuerberater
