Einnahmen aus Vermietung in DEU bei temp. Wohnsitz im Ausland Stichwort Liebhaberei?
Mai 3, 2013 | 25,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Guten Tag!
Nachfolgend eine steuerrechtliche Frage:
Meine Ehefrau und ich haben in 2011 eine Hausimmobilie erworben und nach umfangreichen Umbau-/Renovierungsarbeiten (Herstellungs-/Erhaltungsaufwand) im Sommer 2011 selbst bezogen.
Seit Mitte 2012 haben wir unseren Hausstand berufsbedingt für die Dauer von -4- Jahren ins Ausland verlegt. Unsere Immobilie haben wir seitdem befristet vermietet.
Die hieraus zu erzielenden Einnahmen aus Vermietung sind in Deutschland steuerpflichtig. Können wir hingegen die Anschaffungs-/Herstellungs-Erhaltungs- und Werbungskosten (z.T. anteilmäßig) gegenrechnen (negative Mieteinnahmen) oder wird uns vom FA Liebhaberei unterstellt werden, da wir später, nach Rückkehr nach DEU unsere Immobilie wieder selbst nutzen wollen?
Sehr geehrter Fragesteller, gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund Ihres Einsatzes und im Rahmen einer Erstberatung wie folgt:
Mit Ihren Einkünften aus Vermietung sind Sie in der Tat „beschränkt steuerpflichtig“ in Deutschland. Das bedeutet u.a., dass Sie bereits ab dem ersten Euro Vermietungseinkünfte Steuern zahlen und nicht den Grundfreibetrag von 2x ca. 8.000 EUR abziehen können.
Das Thema Liebhaberei haben Sie normalerweise nicht, wenn Sie an Fremde Dritte und nicht an Angehörige vermieten. Es wird unterstellt, dass der Mietpreis nicht unterhalb des örtlichen Mietspiegels liegt. Insofern ist hier der kurze 4-Jahreszeitraum irrelevant. Probleme bekämen Sie mit dem Finanzamt sowieso nur, wenn aus der Vermietung Verluste entstehen. Dies ist meisten nur der Fall, wenn Sie Fremdfinanzierungszinsen als Werbungskosten absetzen. Hier scheint dies nicht der Fall zu sein.
Als Werbungskosten für die Vermietungseinkünfte kommen leider die Anschaffungs- und Herstellungskosten selbst nicht in Betracht. Diese können Sie nur über Abschreibungen geltend machen, in Ihrem Fall mit 2% der Anschaffungs-bzw. Herstellungskosten. Mit den umfangreichen Renovierungskosten unmittelbar nach Kauf müssen Sie sehen, ob diese in die 15%-Grenze für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand hineinfallen und somit Ihre Abschreibungsbasis erhöhen, da sie als Herstellungskosten behandelt werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen Ihre Fragen zufriedenstellend klären!
Viele Grüße
Patrick Färber
Steuerberater
patrickfaerber@arcor.de
