Anerkennung Schuld- und Vorfälligkeitszinsen beim FA
Oktober 25, 2013 | 40,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Ich habe folgende Sachlage:
Mein Vater hat 2001 eine Wohnung (Whg.1) gekauft ohne Kreditaufnahme. Diese wurde zunächst als Eigentumswohnung genutzt. 2007 wurde diese Wohnung für den Kauf einer anderen Wohnung (Whg.2) beliehen, ein Kredit aufgenommen. Geplant war, Whg. 2 zu vermieten. Aufgrund der fortschreitenden Krebserkrankung und der günstigeren Lage von Whg. 2 (gegenüber Krankenhaus) wurde letztendlich Whg. 1 vermietet, Whg. 2 als Eigentumswohnung genutzt. Es wurde quasi indirekt ein Kredit zur Vermietung einer Wohnung aufgenommen, aber eben nur indirekt. Der Wert der Wohnungen ist in etwa identisch, dh auch die erziehlte Miete der Whg 1 entspricht der theretisch zu erzielenden Miete Whg 2.
2011 verstarb mein Vater, Whg. 1+2 erbten meine Schwester und ich, auf Whg. 2 ist ein Nießbrauch. Whg. 1 wird weiterhin vermietet. Der bestehende Kreditvertrag wurde von uns unter Zahlung von Vorfälligkeitszinsen aufgelöst, ein neuer aufgenommen.
Das Finanzamt möchte nun die Schuldzinsen unseres Vater und auch unsere nicht anerkennen, weil sie keinen Zusammenhang zwischen dem aufgenommenen Kredit und der Vermietung erkennen können. Wahrscheinlich betrifft das auch die Vorfälligkeitszinsen.
Tatsächlich haben wir allerdings den alten Kredit vor Fälligkeit getilgt und einen neuen aufgenommen, um die Vermietung weiterhin aufrecht erhalten zu können (Mieteinnahmen entsprechen jetzt etwa Rate Kreditabzahlung).
Uns ist klar, dass Schuldzinsen nur dann als Werbungskosten abgezogen werden können, wenn sie mit der Erzielung von Einnahmen im Zusammenhang stehen (§ 9 EStG).
Gibt es für unseren Fall stichhaltige Formulierungsvorschläge, die man dem Finanzamt übermitteln kann (erstens: bzgl. Einzug des Vaters in ursprünglich zur Vermietung gedachte Wohnung; zweitens: unser neuer Kredit/Zahlung Vorfälligkeitszinsen erfolgte nur, um Vermietung aufrecht erhalten zu können)?
Ganz herzlichen Dank vorab!
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Schuldzinsen sind nur dann als Werbungskosten abziehbar, wenn Sie dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung von steuerpflichtigen Einnahmen dienen. Übertragen auf die Vermietungseinkünfte bedeutet dies, dass die Finanzierung direkt der Anschaffung der vermieteten Wohnung dienen müsste, um abziehbar zu sein. Dies ist jedoch hier nicht der Fall, da die finanzierte Wohnung nicht vermietet wurde.
Alle späteren Kreditaufnahmen und Beleihungen können diesen Zusammenhang nicht mehr herstellen, da sie ursächlich der Finanzierung privaten Wohnraumes dienten und erst in der zeitlichen Folge nach Anschaffung der vermieteten Wohnung erfolgten.
Grundsätzlich können Sie schon bestimmen, welches Darlehen der Vermietung dient. Diese Zuordnung ist allerdings nur dadurch möglich, dass mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich diejenigen Aufwendungen beglichen werden, die gerade für die Anschaffung oder Herstellung dieser einen Wohnung anfallen.
Leider kann es daher auch keine Formulierungshilfe geben, die die übrigen geschilderten Umstände als Argumentationshilfe hinzuzieht. Die einzige Möglichkeit, zukünftige Zinsen geltend zu machen, wäre, in die bisher vermietete Wohnung einzuziehen und die finanzierte Wohnung zu vermieten. Das Grundproblem besteht darin, dass Sie nach der Anschaffung aufgenommene Gelder nicht mehr umwidmen können.
Ich hoffe, Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
