Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

Wer muss Mieteinnahmen versteuern bei gemeinsamen Eigentum

Januar 5, 2021 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen

Hallo,
zunächst einmal ein frohes neues Jahr.

Ich habe eine Frage zu Einnahmen aus V+V.

Ich habe gemeinsam mit meiner Mutter ein Haus. Dieses stammt von meinen Großeltern und ich habe das nach dem Tod meines Vaters teils geerbt.

Bisher war das Haus vermietet und wurde bei meiner Mutter besteuert. Der Mietvertrag lief 36 Jahre und bis November 2020. Seit dem steht es nun leer.

Das Haus ist nun nach dieser Zeit sehr renovierungsbedürftig und ich übernehme die Renovierung und die damit
verbundenen Kosten. Nach Abschluss der Arbeiten - schätzungsweise Mitte des Jahres möchte ich das vermieten. Den Mietvertrag hierzu werde ich abschließen und auch die Einnahmen erhalten und versteuern.


Nun zur Frage:

1.) Ich verstehe das so, dass der wirtschaftliche Eigentümer das versteuern muss. Dieser wäre m. E. ich selbst. Oder muss ich das als GbR mit einer einheitlichen u. gesonderten Gewinnfeststellung anteilig versteuern? Im Grundbuch sind beide eingetragen, aber der Mietvertrag wird auch mich laufen.

2.) Bisher wurde das Haus bei dem lokalen FA versteuert, mein FA ist ein anderes. Wie übernehme ich bspw. die Afa?
Wird der letzte Wert fortgeschrieben?

3.) Wenn 1 zutrifft und ich das alleine versteuere. Kann ich die Kosten die bisher im Dezember angefallen sind bereits geltend machen, wenn ich dem FA die Miete in Aussicht stelle? Oder gibt es da Probleme, weil das Haus ja bisher bei einem anderen FA versteuert wurde? Ggf. ein Vertrag wo meine Mutter das wirtschaftliche Eigentum an mich abtritt?

Vielen Dank für eine Antwort
Sollte der eingesetzte Betrag nicht ausreichend sein, zahle ich gerne mehr.
Die Antwort kann fachlich formuliert sein, ich bin da kein Laie, bin mir hier nur unsicher.

Steuerberater Knut Christiansen

Guten Abend und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!

Ihre Fragen beantworte ich Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung.

1) Die Vermietungseinkünfte sind demjenigen zuzurechnen, der als Vermieter auftritt. Daher wären die Einkünfte von Ihnen zu versteuern, sofern Ihre Mutter als Vermieterin nicht in Erscheinung tritt. Weiterhin müssten aber auch Mieteinnahmen etc. allesamt bei Ihnen eingehen.

2) Da Ihnen das Haus nur zu 50% zuzurechnen ist, können Sie auch nur 50% der Abschreibungen geltend machen. Die Einkünfte versteuern Sie über Ihr zuständiges Finanzamt. Die Abschreibung wird wie gehabt fortgesetzt, da Sie das Haus ja unentgeltlich erhalten haben und damit kein eigener Anschaffungsvorgang vorliegt.

3) Grundsätzlich können Sie die Kosten als vorweg genommene Werbungskosten schon deklarieren. SIe müssten dem Finanzamt gegenüber glaubhaft machen, dass Sie künftig Einkünfte aus Vermietung erzielen. Hier wäre es zumindest hilfreich, wenn Ihre Mutter Ihnen bescheinigt, dass sie Ihnen das Haus zur eigenen Vermietung unentgeltlich überlässt.

Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben. Melden Sie sich bitte, wenn etwas unklar geblieben ist.

Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine persönliche Beratung nicht ersetzen kann.

Viele Grüße!

Knut Christiansen
Steuerberater