Vermietung von Einrichtungsgegenständen
Dezember 14, 2010 | 35,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Hallo,
Ich vermiete seit neuestem ein Einfamilienhaus (maßgeblich umgebaut und nutzungstechnisch sowie von der Größe her erheblich erweitert), daher sind das alles Herstellungskosten.
Diese schreibe ich jährlich mit 2 % ab, da man von einer Nutzungsdauer von 50 Jahren ausgeht. Wie ist es denn aber mit relativ "mobilen" Einrichtungsgegenständen wie Badarmaturen und Duschkabinen oder auch eine Einbauküche, die mit vermietet wird. Hier ist doch eine geringere Lebensdauer zu erwarten ! Besteht die Möglichkeit, diese schneller abzuschreiben (und wo ist das geregelt) oder zählen diese auch bedingungs- und ausnahmslos zu der Summe der Herstellungskosten hinzu ?
Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung !
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auch aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Erhaltungsaufwand liegt generell vor, wenn das Wirtschaftsgut in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten wird oder wenn der alte Zustand wiederhergestellt werden soll. Dazu zählen insbesondere Ausbesserungsarbeiten, auch wenn dabei besseres Material oder eine modernere Ausstattung gewählt wird. Eine dabei eintretende Wertsteigerung, z.B. bei Gebäuden, hat keine ausschlaggebende Bedeutung für die Entscheidung ob Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand anzunehmen ist. Beispiele für Erhaltungsaufwand sind Dachreparaturen, Reparaturen bei sanitären Anlagen oder Elektroanlagen oder die Ersetzung eines Zaunes durch eine Umfriedung.
Von Herstellungsaufwand ist auszugehen, wenn nach Fertigstellung entweder etwas Neues geschaffen wurde oder wenn die Wesensart eines Wirtschaftsgutes insbesondere durch Erweiterung oder durch eine wesentliche Verbesserung geändert wurde. Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn durch bauliche Maßnahmen bei betrieblicher Zielsetzung eine erhebliche Verbesserung der Nutzbarkeit eintritt. Beispiele für Herstellung sind somit etwa die Zusammenlegung zweier Wohnungen, der Einbau einer Heizanlage an Stelle von einzelnen Öfen, der erstmalige Einbau von Aufzugsanlagen etc.
Fallen Erhaltungs- und Herstellungsaufwendungen gleichzeitig an, ist prinzipiell eine Trennung vorzunehmen, sofern der Erhaltungsaufwand auch ohne Herstellungsaufwand erforderlich gewesen wäre. Ist der Erhaltungsaufwand durch den Herstellungsaufwand bedingt, ist insgesamt nur von aktivierungspflichtigem Herstellungsaufwand auszugehen (z.B. bei Ausmalen der Räume nach einem Zubau).
Ihre Aussage, dass aufgrund eines umfassenden Umbaus alle Aufwendungen Herstellungskosten seien, ist insofern zu überdenken. Insbesondere bei den Sanitäranlagen ist Erhaltungsaufwand gegeben, wenn nicht eine völlige Verlegung stattgefunden hat. Jede Maßnahme ist für sich zu beurteilen.
Die Aufwendungen für die Sanitäranlagen sind jedoch bei der Qualifizierung als Herstellungskosten in die Gebäudeabschreibung einzurechnen, da Sie zumindest so fest mit dem Gebäude verbunden werden, dass Sie ohne Beschädigung nicht mehr entfernt werden können und eine Entfernung üblicherweise auch nicht stattfindet. Sie sind folglich den Gebäudebestandteilen zuzurechnen. Gleiches gilt auch für Fenster und ähnliche Einbauten.
Die Einbauküche stellt keinen Gebäudebestandteil dar, da sie mit dem Gebäude nicht verbunden wird. Sie wird nie den Herstellungskosten zugerechnet. Als Abschreibungszeitraum empfehle ich 10 Jahre anzusetzen.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes und dieser Erstberatung einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
