Absetzbarkeit von Kapitalkosten bei Verkauf unter Eheleuten
Oktober 11, 2010 | 45,00 EUR | beantwortet von Michael Herrmann
Meine Frau ist für das von uns gemeinsam genutzte Haus (H1) im Grundbuch als alleiniger Besitzer eingetragen und hat seinerzeit (2000) auch Eigenheimzulage bekommen, da wir getrennt steuerlich veranlagt wurden. Die damalige Hypothek haben beide Ehepartner gemeinsam aufgenommen und ist inzwischen getilgt. Nun plant sie den Erwerb eines neuen Hauses (H2) zur späteren gemeinsamen Nutzung. Zur Beschaffung des Kapitals würde sie ihr Haus (H1) an mich verkaufen. Im Grundbuch würde ich meine Frau entsprechend ablösen. Den Kaufpreis würde ich zu ca. 60% fremd finanzieren. Danach plane ich, das heute von uns bewohnte Haus (H1) zu vermieten.
1. Frage: Werde ich die Zinsen für unser jetziges Haus (H1) bei Vermietung steuerlich geltend machen können?
2. Frage wenn ja, muss ich alleine Schuldner der Hypothek für das von mir gekaufte Haus (H1)sein?
3. Muss der Vertrag notariell geschlossen werden?
Ich weiß, dass normalerweise so eine Konstruktion nicht anerkannt wird (es gibt auch Urteile dazu). Hier wäre die Besonderheit, dass das derzeitige von uns genutzte Haus alleine auf meine Frau eingetragen ist. Wir haben Zugewinngemeinschaft.
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung gerne beantworte. Die Beantwortung erfolgt gemäß der Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
zu 1) Leider kann ich Ihnen im Hinblick auf eine gerichtsfeste Gestaltung in dieser Form keine Hoffnung machen. Da die Finanzierung letztlich immer der Neuanschaffung des eigengenutzten Hauses dient, sind alle Konstruktionen zu diesem Thema dem Vorwurf des Gestaltungsmissbauches ausgesetzt. Gestaltungsmissbrauch liegt vor, wenn wirtschaftlich unangemessene Geschäfte lediglich dem Ziel dienen, die Steuerbelastung zu senken.
Hierbei spielt es keine Rolle, dass Ihre Frau Alleineigentümer ist. Aus Sicht der Zugewinngemeinschaft ist der Verkauf wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen.
Neben den Schuldzinsen würde ja auch der Kaufpreis über die Abschreibung zum Abzug gebracht.
zu 2 und 3) Da der Verkauf unter Angehörigen im besonderen Maße dem Fremdvergleich standhalten muss, ist es sinnvoll wenn Sie als alleiniger Schludner eingetragen würden. Gleiches gilt für die Notwendigkeit eines Notarvertrages.
Falls Sie diese Gestaltung dennoch "durchziehen" wollten, in der Hoffnung, dass das Finanzamt die Zusammenhänge nicht erkennt, bleibt folglich das Risiko der Notar- und Grundbuchkosten, die als Mehrkosten anfallen.
Ich hoffe Ihnen mit diesen Angaben im Rahmen Ihres Einsatzes einen ausreichenden Überblick über den Sachverhalt gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Michael Herrmann
Dipl.-Finanzwirt (FH)
Steuerberater
