Erhaltungsaufwendungen nach Erbauseinandersetzung
März 4, 2011 | 25,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller
Ich bin seit 1976 Eigentümer eines Achtel Anteils einer Eigentumswohnung. 2008 habe ich weitere 3 Achtel geerbt. Die Wohnung hat seither leergestanden, war aber bewohnbar (Veräußerungsabsicht). Seit 2010 habe ich Vermietungsabsicht und bin durch Erbauseinandersetzungsvertrag gegen Herauszahlung an meine Schwester alleiniger Eigentümer. Seit 01.03.11 ist die Wohnung vermietet. In 2010 hatte ich 12000 Euro Erhaltungsaufwendungen, in 2011 noch einmal 10000. Es wurden alle Fenster und alle Innentüren erneuer, teilweise Decken und Böden, die Heizung und Warmwasserbereitung und das Bad mit neuen leitungen, Sanitärobjekten und Fliesen. Der Standart wurde insgesamt beibehalten, eben nur auf den aktellen Stand gebracht. Nichts was es jetzt gibt, war nicht auch schon vorher vorhanden. (es ist sogar eine Toilette weggefallen)
Kann ich die Kosten direkt geltend machen, muss ich Sie abschreiben, oder teils teils, gilt die 15 % beschränkung in dem Fall? Gilt die Erbauseinandersetzung in diesem Zusammenhang als Erwerb?
Gibts es Fundstellen, die das belegen?
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Bzgl. der 4/8 die Ihnen bereits vor der Auszahlung der Schwester an der ETW gehört haben, liegt kein Anschaffungsvorgang vor, bzgl. der Auszahlung der Schwester der restlichen 4/8 oder der Hälfte liegt ein Anschaffungsvorgang vor. Insofern liegt in Höhe der Hälfte ein teilentgeltlicher Erwerb vor, für diese Hälfte gilt die 15%-Grenze des § 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG., d.h. die anteiligen Kosten, die innerhalb von 3 Jahren nach der Auszahlung an die Schwester im Rahmen der Renovierung angefallen sind, dürfen in diesem Zeitraum 15% des erworbenen Gebäudewerts von der Schwester insgesamt nicht übersteigen. Dabei müssen Sie von den anteiligen Kosten die enthaltene Umsatzsteuer abziehen, da in die Berechnung der 15%-Grenze nur Nettobeträge eingerechnet werden. Auf jeden Fall können Sie 50% der Renovierungskosten für die Jahre 2010 und 2011 als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen geltend machen, ob die andere Hälfte ebenfalls so abgezogen werden kann, hängt von der 15%-Grenze ab. Mangels Vorlage von Zahlen kann ich daher keine abschliessende Aussage treffen. Sie sollten hier unbedingt und bevor Sie weitere Ausgaben für die ETW tätigen, einen Steuerberater konsultieren.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt
