Geldvorteile fuer Auslaender die in Deutschland ein denkmalgeschuetztes Haus erwerben und renovieren .
September 3, 2013 | 40,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber
Ich wohne und arbeite in Frankreich, und bekomme mein Gehalt in Frankreich . Ich moechte ein denkmal geschuetztes Haus in Deutschland kaufen , und weiss dass Steuervorteile moeglich sind , wenn man das Haus renoviert. Logischerweise bekommt man nur Steuervorteile wenn man ein lokales Einkommen hat . Meine Frage:
muss ich (teil) vermieten um die Steurvorteile zu bekommen , und wenn ja , kumulieren die jaehrliche Steuervorteile sich, wenn ich nicht sofort vermieten kann , da ich noch renoviere ? Wie lange dauern die Vorteile ?
Zweite frage : gibt es auchandere Wege ein Geldvorteil zu bekommen , wenn man ein denkmalgeschuetztes Haus renoviert ?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen gerne auf Basis Ihrer Angaben und im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:
- Steuervorteile für Baumaßnahmen (Herstellungskosten) an denkmalgeschützten Gebäuden, die nach Art und Umfang zur ERHALTUNG des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, gibt es in 2 Formen:
- entweder als Sonderausgaben
- oder als erhöhte Abschreibungen (§ 7i EStG)
Andere Steuervorteile sind mir nicht bekannt.
Der erste Fall geht - wie Sie erkannt haben- ins Leere, wenn Sie im Inland keine Einkünfte haben. Er betrifft außerdem nur den Fall, daß Sie die Immobilie selbst nutzen (ohne Vermietung).
Für den zweiten Fall -das haben Sie richtig erkannt- müssen Einkünfte aus VuV im Inland vorliegen. Diese würden Sie im übrigen nach dem DBA D-F in Deutschland versteuern (beschränkte Steuerpflicht, d.h. Versteuerung ohne Grundfreibetrag von ca. EUR 8.000,-, sondern ab dem ersten EUR Mieteinnahme), Frankreich stellt diese Einkünfte frei, ggf. unter Anwendung eines sog. Progressionsvorbehalts (in Frankreich abzuklären).
In Deutschland können Sie bereits \"vorweggenommen\" Werbungskosten aus Vermietung geltend machen, wenn Sie ein Haus erwerben mit der nach außen erkennbaren Absicht, dieses zur Erzielung von Mieteinnahmen zu nutzen. Würden Sie also das Haus vor Vermietung renovieren, ggf. fremd finanzieren, dann sind diese Ausgaben schon vorab als Werbungskosten abziehbar. Sie geben eine Steuererklärung ab, in denen negative Einkünfte aus Vermietung festgestellt werden und mit Mieteinkünften in Folgejahren verrechnet werden.
Allgemeine Kosten für \"Renovierung\" und andere Kosten im Zusammenhang mit der späteren Vermietung (außer Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten) sind sofort abzugsfähige (vorweggenommene) Werbungskosten.
Damit sind aber NICHT die Kosten gemeint, für die der besagte Steuervorteil gilt. Diese gelten nur für bestimmte, oben beschriebene Massnahmen (Erhaltung des Gebäudes, sinnvoll). Nicht begünstigt wäre z.B. eine völlige Neubaumaßnahme. Für die besagten Steuervorteile ist zu beachten, daß diese (nur) als Abschreibungen geltend gemacht werden können in Höhe von
- 9% der (denkmalspezifischen) Herstellungskosten für 7 Jahre und
- 7% der (denkmalspezifischen) Herstellungskosten für weitere 4 Jahre,
d.h. insgesamt 11 Jahre. In dieser Zeit muss eine Vermietungstätigkeit vorliegen. Herstellungskosten
Für \"Abschreibungen\" als Werbungskosten gilt aber allgemein, daß diese erst im dem Zeitpunkt abziehbar sind, in dem das Vermietungsobjekt \"bezugsfertig\" ist (aber noch nicht zwingend vermietet). Sie werden diesen konkreten Steuervorteil also in der Regel erst ab dem Monat/Jahr nutzen können, in dem die Baumassnahme beendet ist.
Im übrigen ist zu beachten, daß nur solche Objekte gefördert werden, welche die Eigenschaft \"Baudenkmal\" durch eine Bescheinigung der Denkmalbehörde erhalten haben.
Zudem sind sämtliche Baumaßnahmen mit der Denkmalbehörde abzustimmen! Sie können also nicht \"auf eigene Faust\" losrenovieren. Dies führt in der Praxis zu erheblichen Bauverzögerungen.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben!
Mit freundlichen Grüßen
Patrick Färber
Steuerberater
post@richtig-gegensteuern.de
