Avantages financiers pour les étrangers acquérant et rénovant une maison classée monument historique en Allemagne.
Septembre 3, 2013 | 40,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber
Je vis et travaille en France, et je reçois mon salaire en France. Je souhaite acheter une maison classée monument historique en Allemagne, et je sais qu'il est possible de bénéficier d'avantages fiscaux si l'on rénove la maison. Logiquement, on ne bénéficie d'avantages fiscaux que si l'on a un revenu local. Ma question est la suivante : dois-je (partiellement) louer pour bénéficier des avantages fiscaux, et si oui, est-ce que les avantages fiscaux annuels s'accumulent si je ne peux pas louer immédiatement car je suis en train de rénover ? Combien de temps durent les avantages ?
Deuxième question : existe-t-il d'autres moyens d'obtenir un avantage financier en rénovant une maison classée monument historique ?
Cher demandeur,
Je souhaite répondre à votre demande sur la base des informations fournies et dans le cadre d'une consultation initiale comme suit :
- Les avantages fiscaux pour les travaux de construction (coûts de production) sur des bâtiments classés monuments historiques, nécessaires à la préservation du bâtiment en tant que monument historique ou à son utilisation raisonnable, existent sous 2 formes :
- soit en tant que dépenses spéciales
- soit en tant que dépréciations accrues (§ 7i de la loi sur l'impôt sur le revenu)
Je ne connais pas d'autres avantages fiscaux.
Le premier cas est sans objet, comme vous l'avez remarqué, si vous n'avez pas de revenus en Allemagne. Il concerne également uniquement le cas où vous utilisez le bien immobilier vous-même (sans le louer).
Pour le deuxième cas, comme vous l'avez correctement identifié, des revenus de biens immobiliers doivent être présents en Allemagne. En outre, vous seriez imposé en Allemagne en vertu de la convention fiscale franco-allemande (responsabilité fiscale limitée, c'est-à-dire imposition sans l'abattement de base d'environ 8 000 euros, mais à partir du premier euro de revenu locatif), la France exonérant ces revenus, éventuellement en appliquant une clause de progression (à clarifier en France).
En Allemagne, vous pouvez déjà déduire les frais de publicité pour la location si vous achetez une maison avec l'intention évidente de l'utiliser pour générer des revenus locatifs. Ainsi, si vous rénovez la maison avant de la louer, éventuellement en la finançant par un tiers, ces dépenses sont déductibles comme frais de publicité anticipés. Vous déposerez une déclaration de revenus dans laquelle des revenus négatifs de location sont constatés et compensés avec des revenus locatifs les années suivantes.
Les frais généraux de "rénovation" et autres frais liés à la future location (à l'exception du prix d'achat, des droits de mutation et des frais de notaire) sont des frais de publicité immédiatement déductibles (anticipés).
Cependant, ces frais ne sont pas ceux visés par l'avantage fiscal mentionné. Celui-ci ne s'applique qu'à des mesures spécifiques décrites ci-dessus (préservation du bâtiment, judicieuse). Par exemple, une mesure de construction totalement nouvelle ne serait pas favorisée. Pour lesdits avantages fiscaux, il convient de noter qu'ils ne peuvent être invoqués que sous forme de dépréciations à hauteur de :
- 9% des coûts de production (spécifiques au monument) pendant 7 ans et
- 7% des coûts de production (spécifiques au monument) pour 4 années supplémentaires,
soit un total de 11 ans. Pendant cette période, une activité locative doit être en cours. Coûts de production
Cependant, pour les "dépréciations" en tant que frais de publicité, il est généralement nécessaire d'attendre que le bien locatif soit "prêt à être occupé" (mais pas nécessairement loué) pour qu'ils soient déductibles. Vous ne pourrez donc généralement bénéficier de cet avantage fiscal concret qu'à partir du mois/de l'année où les travaux de construction sont terminés.
De plus, il convient de noter que seuls les biens qui ont reçu la qualification de "monument historique" par un certificat de l'autorité de protection des monuments sont éligibles à cette promotion.
De plus, toutes les mesures de construction doivent être coordonnées avec l'autorité de protection des monuments ! Vous ne pouvez donc pas "rénover de votre propre chef". Cela entraîne souvent d'importantes retards de construction.
J'espère vous avoir donné un premier aperçu !
Cordialement,
Patrick Färber
Conseiller fiscal
post@richtig-gegensteuern.de
