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Vente d'une propriété d'une communauté d'héritiers

Décembre 12, 2013 | 25,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka

Bonjour à tous,

Il y a 20 ans, un grand-père a légué à ses petits-enfants 2 immeubles à deux logements (en indivision) - les immeubles étaient alors grevés de hypothèques.
Ces immeubles ont été construits en 1965 et 1968 respectivement et sont depuis exclusivement la propriété de la famille. Chaque immeuble a été occupé par une des parties et l'autre logement a été loué - les revenus ont été correctement déclarés dans la déclaration de revenus.
Aujourd'hui, les immeubles sont libres de dettes et il est donc prévu de les séparer maintenant.
Il existe différentes possibilités pour ce faire :
1) Une possibilité serait que l'un vende la moitié à l'autre et que cet argent soit réinvesti dans l'immeuble qui appartiendrait alors aux deux.
2) Une autre possibilité serait que l'un vende la moitié à l'autre et que le produit de la vente soit investi dans un nouvel immeuble.
3) Les immeubles seraient divisés de telle sorte que chacun possède un immeuble seul, c'est-à-dire que chacun prendrait la moitié de l'autre.

Dans tous les cas, il faudrait maintenant clarifier les implications fiscales. Après des recherches sur Internet, j'ai recueilli les informations suivantes :
- Les immeubles sont des biens privés et ne font pas partie du patrimoine professionnel.
- La propriété a été acquise gratuitement par héritage, ce qui signifie que les délais de possession ont été transmis.
- L'héritage a été soumis à des droits de succession et a été payé.
- Conformément à l'article 23 du code des impôts, le gain (comment serait-il calculé en cas de transmission par héritage ?) ne serait soumis à l'impôt sur le revenu que si moins de 10 ans se sont écoulés entre l'acquisition (dans ce cas, la construction vers 1965) et la vente.
- Droit de mutation à titre onéreux de 5% du prix de vente

En conclusion, à part le droit de mutation à titre onéreux, aucun autre impôt ne serait dû, car il s'agit d'une transaction de cession privée qui intervient après les 10 ans. De plus, des frais de notaire / tribunal seraient à prévoir pour la modification de la propriété. À l'avenir, seul le nouvel immeuble acquis serait soumis à l'impôt sur le revenu si celui-ci est revendu dans les 10 ans suivant son acquisition.

Quel montant serait effectivement imposable ?
Le produit de la vente ?
Le gain ?

Anton Pernitschka

Cher demandeur,

Dans le cadre d'une consultation initiale et de votre investissement honorifique, en respectant les règles de ce forum, je souhaite répondre à votre question.

Le gain provenant de transactions de vente privées est imposable selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu.

Le gain ou la perte provenant de transactions de vente est, selon l'article 23, paragraphe 1 de la loi sur l'impôt sur le revenu, la différence entre le prix de vente et les coûts d'acquisition ou de production, ainsi que les frais de publicité d'autre part.

En cas d'acquisition à titre gratuit, selon l'article 23, paragraphe 1, phrase 4 de la loi sur l'impôt sur le revenu, l'acquisition du bien est attribuée au successeur individuel aux fins de cette disposition.

Dans votre cas, les coûts d'acquisition de 1965 ou 1968 seraient déterminants. Une transaction imposable échouerait alors à cause de la période de 10 ans.

En cas de vente prévue (partielle), un nouveau délai commencera à courir selon l'article 23 de la loi sur l'impôt sur le revenu.

Cordialement,

Anton Pernitschka
Expert-comptable