Veräußerung von Eigentumsanteilen an Eigentumswohnungen nach einer Trennung
April 26, 2020 | 100,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Mein Ex-Lebensgefährte und ich zusammen verschiedene Eigentumswohnungen erworben und vermieten diese als GbR. Auf Grund der Trennung möchten wir die Wohnungen nun aufteilen. Derzeit hält jeder 50% der GbR und auch der Wohnungen lt. Grundbuch. Wir möchten diese Anteile für die Wohnungen nun an den jeweils anderen verkaufen bzw. tauschen. Der Verkauf soll möglichst Ende diesen Jahres über die Bühne gehen. Wir wollen die Situation zeitnah klären. Auch eine Schenkung ist möglich. Das Ganze soll dabei so wenig Grunderwerbsteuer wie möglich kosten. Dazu nun unsere Fragen:
1) Können wir evtl. anteilig die Wohnungsanteile verschenken (ich habe hier gesehen das 20 TEUR in 10 Jahren grundsätzlich steuerfrei sein können)?
2) Gelten die 20 TEUR in beide Richtungen, also er an mich einmalig und ich an ihn einmalig?
3) Wie wird die Grunderwerbsteuer bei diesem Anteilsverkauf berechnet? Gilt der Kaufpreis lt. Notarvertrag? Gibt es evtl. Kosten die wir in Abzug bringen können?
4) Müssen wir mit sonstigen Steuern durch den Verkauf rechnen (insbesondere Einkommenssteuer). Bis auf eine Wohnung sind die Wohnungen noch keine 10 Jahre in unserem Besitz. Welche Kosten können von einem evtl. Verkaufsgewinn in Abzug gebracht werden?
5) Wie verhält es sich mit der Abschreibung nach dem Weiterverkauf des Anteils für die Wohnungen? Wird dieser dann noch einmal neu festgesetzt? Falls ja, auf welcher Basis?
Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
ihre Fragen möchte ich im Rahmen einer Erstberatung beantworten. Bitte beachten Sie, dass dieses Forum eine persönliche und umfassende Beratung nie ersetzen kann, sondern lediglich als erste steuerliche Einschätzung dient.
Zu 1) und 2)
Grundsätzlich können gegenseitige Schenkungen erfolgen. Diese müssen allerdings immer unabhängig von der anderen Schenkung sein. Hier darf also insbesondere bei einer Schenkung nicht die Auflage gemacht werden, dass für die Schenkung als Gegenleistung eine andere Schenkung gefordert wird. Die Freibeträge von 20.000 EUR gelten jeweils in beide Richtungen (einmal in 10 Jahren).
Zu 3)
Als Bewertungsmaßstab für die Grunderwerbsteuer gilt immer die jeweilige Gegenleistung. Das kann der Kaufpreis, die Darlehensübernahme oder der Wert der getauschten Wohnung sein. Bei einem Tausch von Wohnungen ist es z.B. der (anteilige) Wert der empfangenen Wohnung. Tauschen Sie z.B. Wohnungen im Wert von jeweils 100.000 EUR, so müsste jeder von Ihnen beiden Grunderwerbsteuer auf jeweils 50.000 EUR zahlen (also jeweils auf den hälftigen Wert der jeweils anderen Wohnung). In Abzug gebracht werden könnten bewegliche Gegenstände, die nicht fest mit der Wohnung verbunden sind. Dazu gehören häufig Einbauküchen oder Markisen (jeweils die objektiv nachvollziehbaren Restwerte).
Zu 4)
Sofern ein Gewinn durch den Tausch entsteht, ist liegt hier ein privates Veräußerungsgeschäft vor (auch, wenn nur getauscht wird), wenn die Immobilie noch keine 10 Jahre gehalten wurde und zumindest innerhalb der letzten dreii Jahre vor Veräußerung keine Selbstnutzung erfolgt ist. Der Gewinn entsteht dadurch, dass die anteilige Gegenleistung (Wert der halben getauschten Wohnung) höher ist als deren anteilige Anschaffungskosten. Auf den entstehenden Gewinn ist Einkommensteuer zu entrichten. Diese wird umgangssprachlich auch Spekulationssteuer genannt. Die EInkommensteuer richtet sich nach den persönlichen Einkommensverhältnissen im Jahr der Veräußerung (der Tausch gilt als Veräußerung). Vom Verkaufsgewinn können Beratungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf, Maklerkosten (hier ja eher nicht) oder Vorfälligkeitsentschädigungen abgezogen werden.
Sollten mehr als 3 Wohnungen veräußert werden, so kann hierin ein gewerblicher Grundstückshandel liegen. In dem Fall kann zusätzlich eine Gewerbesteuer entstehen. Diese wird zwar zum größten Teil auf die Einkommensteuer angerechnet, kann aber u.U. zu einer höheren Besteuerung führen.
Zu 5)
Für den übernommenen Wohnungsanteil ergibt sich eine neue, eigene Abschreibungsreihe. Diese richtet sich nach dem beim Tausch angesetzten Wert, wobei hier in Gebäude und Grund und Boden aufgeteilt wird. Die Abschreibung für diesen hälftigen Anteil beträgt dann wieder 2% für 50 Jahre. Für den bereits vorhandenen Anteil gelten die ursprünglichen Abschreibungen weiter. Sollte ein Immobilienanteil geschenkt worden sein, so übernimmt man hier insoweit die Abschreibung des Schenkers weiter, weil hier ja ein unentgeltlicher Erwerb erfolgt. Man hat diesbezüglich also keine eigenen Anschaffungskosten, sondern tritt sprichwörtlich in die Fußstapfen des Rechtsvorgängers.
Ich hoffe Ihre Fragen damit beantwortet zu haben, sonst melden Sie sich gerne noch einmal. Dieses Portal lässt eine Rückfrage zu (die auch aus mehreren Fragen bestehen kann). Ich bin Ihnen dann gerne behilflich und antworte zeitnah auf Ihre Rückfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
