Vente de parts de propriété de copropriétés après une séparation
Avril 26, 2020 | 100,00 EUR | répondu par Steuerberater Knut Christiansen
Mon ancien compagnon et moi avons acquis ensemble plusieurs appartements en copropriété que nous louons en tant que GbR. En raison de notre séparation, nous souhaitons maintenant diviser les appartements. Actuellement, chacun détient 50% de la GbR et des appartements selon le registre foncier. Nous souhaitons maintenant vendre ou échanger ces parts pour les appartements à l'autre. La vente devrait de préférence se conclure d'ici la fin de cette année. Nous voulons régler la situation rapidement. Un don est également possible. Le tout devrait coûter le moins possible en termes de droits de mutation. Voici maintenant nos questions :
1) Pouvons-nous éventuellement donner en partie les parts des appartements (j'ai vu ici que 20 000 euros en 10 ans peuvent être exemptés d'impôt en principe) ?
2) Les 20 000 euros s'appliquent-ils dans les deux sens, c'est-à-dire qu'il me donne une fois et moi lui une fois ?
3) Comment est calculé l'impôt sur les mutations lors de cette vente de parts ? Le prix d'achat selon le contrat notarié s'applique-t-il ? Y a-t-il des frais que nous pouvons déduire ?
4) Devons-nous nous attendre à d'autres impôts lors de la vente (en particulier l'impôt sur le revenu) ? À l'exception d'un appartement, les appartements ne sont pas encore sous notre possession depuis 10 ans. Quels coûts peuvent être déduits d'un éventuel gain de vente ?
5) Comment se comporte la dépréciation après la revente de la part pour les appartements ? Est-elle alors réévaluée ? Si oui, sur quelle base ?
Bonjour et merci d'utiliser frag-einen.com!
Je répondrai à vos questions dans le cadre d'une première consultation. Veuillez noter que ce forum ne peut jamais remplacer un conseil personnel et complet, mais sert uniquement à fournir une première estimation fiscale.
Pour 1) et 2)
En principe, des donations réciproques peuvent être faites. Cependant, celles-ci doivent toujours être indépendantes les unes des autres. En particulier, il ne doit pas être exigé dans le cadre d'une donation qu'une autre donation soit faite en contrepartie. Les exonérations de 20 000 EUR s'appliquent dans les deux sens (une fois tous les 10 ans).
Pour 3)
La base d'évaluation pour la taxe de mutation immobilière est toujours la contrepartie respective. Cela peut être le prix d'achat, la reprise de prêt ou la valeur de l'appartement échangé. Dans le cas d'un échange d'appartements, par exemple, il s'agit de la valeur (partielle) de l'appartement reçu. Si vous échangez des appartements d'une valeur de 100 000 EUR chacun, vous devriez tous les deux payer la taxe de mutation immobilière sur 50 000 EUR chacun (c'est-à-dire sur la moitié de la valeur de l'autre appartement respectif). Des biens meubles qui ne sont pas attachés à l'appartement peuvent être déduits. Il s'agit souvent de cuisines équipées ou de stores (chacun avec des valeurs résiduelles objectivement vérifiables).
Pour 4)
Dans le cas où un gain est réalisé par l'échange, il s'agit d'une opération de cession à titre privé (même en cas d'échange uniquement), si le bien immobilier n'a pas été détenu pendant 10 ans et s'il n'a pas été utilisé à des fins personnelles au moins dans les trois dernières années précédant la cession. Le gain est réalisé lorsque la contrepartie (valeur de la moitié de l'appartement échangé) est supérieure aux coûts d'acquisition proportionnels. L'impôt sur le revenu est dû sur le gain réalisé. Cet impôt est communément appelé impôt spéculatif. L'impôt sur le revenu dépend de la situation financière personnelle de l'année de cession (l'échange est considéré comme une cession). Les frais de conseil liés à la vente, les frais d'agence immobilière (ici probablement pas) ou les pénalités de remboursement anticipé peuvent être déduits du gain de vente.
Si plus de 3 appartements sont vendus, il peut s'agir d'un commerce de biens immobiliers. Dans ce cas, une taxe professionnelle supplémentaire peut être due. Bien que cette taxe soit en grande partie imputable sur l'impôt sur le revenu, elle peut éventuellement entraîner une imposition plus élevée.
Pour 5)
Pour la part d'appartement acquise, une nouvelle série de dépréciation est établie. Celle-ci est basée sur la valeur estimée lors de l'échange, en divisant entre le bâtiment et le terrain. La dépréciation pour cette part de 50% est de nouveau de 2% sur 50 ans. Les dépréciations initiales continueront à s'appliquer à la part déjà existante. Si une part de l'immobilier a été donnée, on continuera la dépréciation du donateur, car il s'agit d'une acquisition gratuite. Il n'y a donc pas de coûts d'acquisition propres, mais on marche dans les pas du prédécesseur.
J'espère avoir répondu à vos questions, sinon n'hésitez pas à me contacter à nouveau. Ce portail permet une demande de suivi (qui peut également concerner plusieurs questions). Je serai heureux de vous aider et de répondre rapidement à vos questions.
Cordialement,
Knut Christiansen
Conseiller fiscal
