Продажа долей в собственности на квартиры после развода
Апрель 26, 2020 | 100,00 EUR | отвечено Steuerberater Knut Christiansen
Мой бывший партнер и я приобрели несколько квартир в совместную собственность и сдаем их в аренду как GbR. Из-за разрыва отношений мы хотим разделить квартиры. В настоящее время каждый владеет 50% GbR и квартир по данным кадастра. Мы хотим продать или обменять свои доли в квартирах друг другу. Продажа должна состояться до конца этого года. Мы хотим решить эту ситуацию как можно скорее. Также возможно сделать дарение. При этом мы хотим минимизировать налог на приобретение недвижимости. В связи с этим у нас возникли следующие вопросы:
1) Можем ли мы дарить доли в квартирах частично (я видел здесь, что 20 тыс. евро в течение 10 лет в принципе могут быть освобождены от налогов)?
2) Относится ли сумма 20 тыс. евро в обе стороны, то есть он мне однократно и я ему однократно?
3) Как рассчитывается налог на приобретение недвижимости при продаже долей? Считается ли цена покупки по договору с нотариусом? Можем ли мы учесть какие-либо расходы?
4) Нужно ли нам рассчитывать другие налоги при продаже (особенно налог на доходы)? Кроме одной квартиры, остальные квартиры находятся в нашем владении менее 10 лет. Какие расходы могут быть вычтены из возможной прибыли от продажи?
5) Какова будет амортизация после продажи доли в квартирах? Будет ли она пересчитана? Если да, то на какой основе?
Доброе утро и большое спасибо за использование сайта frag-einen.com!
Я хотел бы ответить на ваши вопросы в рамках первичной консультации. Пожалуйста, имейте в виду, что этот форум никогда не может заменить личной и всесторонней консультации, а лишь служит лишь как первичная налоговая оценка.
По 1) и 2)
В принципе, возможны взаимные дарения. Однако они всегда должны быть независимы друг от друга. В частности, не допускается устанавливать условие, что за дарение в качестве вознаграждения требуется другое дарение. Льготные пороги в размере 20 000 евро действуют в обе стороны (раз в 10 лет).
По 3)
Оценкой для налога на приобретение недвижимости всегда является соответствующее вознаграждение. Это может быть цена покупки, погашение займа или стоимость обмененной квартиры. При обмене квартир это, например, (долевая) стоимость полученной квартиры. Если вы обмениваете квартиры стоимостью по 100 000 евро каждая, то каждому из вас придется заплатить налог на приобретение недвижимости в размере 50 000 евро (то есть на половинную стоимость каждой другой квартиры). Могут быть вычтены подвижные вещи, которые не являются прочно связанными с квартирой. К ним часто относятся встроенные кухни или маркизы (соответственно объективно обоснованные остаточные стоимости).
По 4)
Если при обмене возникает прибыль, то здесь имеется частная сделка с отчуждением (даже если происходит только обмен), если недвижимость не была удержана более 10 лет и по крайней мере в течение последних трех лет до отчуждения не использовалась для личного проживания. Прибыль возникает потому, что долевое вознаграждение (стоимость половины обмененной квартиры) выше ее долевых затрат. На полученную прибыль необходимо уплатить подоходный налог. Его обыденно также называют налогом на спекуляции. Подоходный налог зависит от личных доходов в году отчуждения (обмен считается отчуждением). С продажи могут быть вычтены расходы на консультации, связанные с продажей, комиссионные агентства (вероятно, здесь это не совсем подходит) или штрафные санкции.
Если будет отчуждено более 3 квартир, то здесь может быть предпринимательский земельный оборот. В этом случае может возникнуть дополнительный налог на прибыль. Хотя он в основном вычитается из подоходного налога, но, возможно, может привести к более высокому налогообложению.
По 5)
Для принятой доли квартиры возникает новый собственный график амортизации. Он зависит от стоимости, установленной при обмене, при этом здесь делятся на здание и землю. Амортизация для данной половины
