Immobilienkauf Aufteilung Grundstück Gebäude im Notarvertrag
April 14, 2018 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
steuerrechtlich gute Formulierung für den Notarvertrag zur Aufteilung des Kaufpreises eines Hauses in bewegliche Gegenstände, Grundstück und Gebäude im Hinblick auf die steuerliche Anerkennung zur Maximierung der AfA (BFH Az.: IX R 12/14)
und
maximaler Prozentwert Gebäude in Gebieten mit hohen Grundstückswerten
Sehr geehrter Fragesteller,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen. Bitte beachten Sie, dass meine Beratung sich lediglich auf den steuerrechtlichen Teil Ihrer Frage bezieht, einen konkreten Vertragsentwurf erstellt Ihr Rechtsanwalt oder Notar.
Wird ein Grundstück mit einem Gebäude verkauft, muss festgestellt werden, welche Anschaffungskosten auf das Gebäude entfallen, weil nur dieser Teil der Kosten über eine Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden kann. Eine Vereinbarung im Kaufvertrag, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen soll, ist vom Finanzamt anzuerkennen, wenn die Vereinbarung nicht ein offensichtliches Missverhältnis offenbart.
Die Formulierung sollte klar und eindeutig sein. Auslegbarkeit durch umgangssprachliche Formulierung sollten vermieden werden.
Eine anzuerkennende Formulierung könnte etwa wie folgt lauten:
Der Kaufpreis setzt sich wie nachfolgend beschrieben zusammen. Auf das Grundstück entfällt XX.XXX,XX €. Auf das Gebäude entfällt XX.XXX,XX €. Auf die mitveräußerten beweglichen Gegenstände (genaue Auflistung/ gemäß Anlage o.ä.) entfällt XX.XXX.XX €."
Bei einer pauschalen Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude haben die Finanzämter in der Vergangenheit häufig ein pauschal angesetztes Verhältnis von 80 zu 20, bei Mehrfamilienhäusern auch 85 zu 15, akzeptiert. Bei den ansteigenden Grundstückspreisen wird der Bodenanteil jedoch häufig deutlich höher liegen. Die Aufteilung ist dabei abhängig von Alter und Substanz des aufstehenden Gebäudes und von der Lage.
Um eine Aufteilung vorzunehmen oder ihre Angemessenheit zu beurteilen verwendet die Finanzverwaltung eine Anleitung und eine Arbeitshilfe, diese finden Sie auf der Internetseite des Bundesfinanzministeriums:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2018-03-28-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
Die Finanzverwaltung macht in der Regel nennenswerte Zweifel an der Aufteilung dann geltend, wenn die Vertragswerte um mehr als 10% von den Werten eines bausachverständigen Gutachtens oder von der amtlichen vereinfachten Kaufpreisermittlung abweichen.
Somit sollte der Gebäudeanteil im Regelfall nicht mehr als 10% über dem mit Hilfe der Arbeitshilfe ermittelten Wertansatz liegen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
