Prognoseberechnung für möbliertes Apartment
Juli 25, 2021 | 40,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Ich muss für das Finanzamt eine Prognoseberechnung für ein möbliertes Apartment, dass ich im letzten Jahr gekauft habe, erstellen. Das Apartment habe ich inzwischen vermietet und es ist nicht als "Liebhaberei" angeschafft worden. Möglicherweise wird meine Tochter nächstes Jahr, für max. 5 Jahre, einziehen. Sie muss mir aber auch Miete zahlen, mit Mietvertrag. Dies soll ich jetzt in einer Aufstellung "Einnahmen/Ausgaben" durch eine Gewinnerzielung belegen.
Den Mieteinnahmen stehen lt. meinen Recherchen folgende Ausgaben gegenüber: Grundsteuer, Betriebskosten lt. Hausverwaltung, Schuldzinsen von Darlehen, Mietausfallwagnis (ich hätte hier in München 4% des Jahresrohertrag angesetzt) und Instandhaltung Apartment (innen). Gibt es noch weitere Ausgaben die ich angeben muss? Z.B. AfA Abschreibung 2% ??? oder Ähnliches?
Im voraus schon sehr herzlichen Dank für Ihre Antwort!
Guten Morgen und vielen Dank für die Nutzung von frag-einen.com!
Zu Ihrer Frage möchte ich Ihnen folgende Auskünfte erteilen.
Eine Prognoserechnung muss dann erstellt werden, wenn die vereinbarte Miete unterhalb von 66%, aber über 50% bezogen auf die ortsübliche Miete liegt. Bei möblierter Vermietung muss ein Möblierungszuschlag berücksichtigt werden.
Sie sollten also zunächst einmal prüfen, ob die von Ihnen vorgesehene Miete mind. 66% der ortsüblichen Miete entspricht. Sollte das der Fall sein, so wäre vom Grundsatz her bei dauerhaft geplanter Fremdvermietung (also keine Eigennutzung) von einer Gewinnerzielung auszugehen (lt. Gesetz!). Dann wäre gar keine Überschussprognose notwendig.
Ansonsten müssten Sie bei der Überschussprognose auf jeden Fall die Abschreibungen berücksichtigen. Diese ermitteln sich aus den Anschaffungskosten des Gebäudes und betragen 2% p.a. Um den Gebäudeanteil ermitteln zu können, verwenden Sie bitte falls nötig die Arbeitshilfe des BMF: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/2020-04-02-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html
Weiterhin fallen ja auch Abschreibungen auf die vermieteten Möbel an. Auch diese wären nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abzuschreiben. Die Nutzungsdauern müssten ggfs. einzeln recherchiert werden. Eine neue Küche würde z.B. über 10 Jahre abgeschrieben werden. Schränke etc. eher über 12 Jahre.
Ansonsten hier noch einmal ein Link zum Thema der Überschussprognose, der Ihnen ggfs. weiterhilft.
Ich hoffe Ihre Frage damit beantwortet zu haben, sonst stellen Sie gerne kostenfreie Rückfragen ein.
Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche steuerliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste steuerliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
