Spekulationssteuer bei Immobilienübernahme und Verkauf
September 12, 2021 | 30,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Knut Christiansen
Hallo!
Meine Großmutter ist letztes Jahr verstorben und hat ihren Besitz (Immobilie) an die Stadt vermacht. Ich, die Enkelin, bin pflichtteilsberechtigt und bekomme 50% vom Erbe.
Ich habe nun die Wahl zwischen dem Geld oder der Immobilie.
Falls meine Wahl auf die Immobilie fällt, die ich danach verkaufen möchte (entweder über einen Makler oder an die Nachbarn), stellt sich nun die Frage, was an Steuern anfällt (Spekulationssteuer?!). Mein Steuerberater gibt mir diesbzgl. leider keine fundierte Aussage.
1. Fällt Spekulationssteuer bei Übernahme der Immobile an?
2. Fällt Spekulationssteuer beim Verkauf der Immobilie an?
Zur Info: Die Immobilie steht seit dem Tod meiner Oma leer. Neuer Eigentümer ist die Stadt. Vor dem Tod war die Immobilie selbst bewohnt von meinem Großeltern, die das Haus auch selbst gebaut haben. Ca. im Jahr 1978.
Verkehrswert laut aktuellem Gutachten: 545.000 Euro.
Mein Steuerberater erzählte was von, die Immobilie wird mit 380.000 Euro "bewertet"..ist das relevant für die Berechnung der Spekulationssteuer, falls diese anfällt? Und welcher Prozentsatz würde für mich gelten, falls ich diese bezahlen muss?
Da es um "viel" geht bräuchte ich eine fundierte Aussage, da ich im Fall des Falles sehr viel Steuern zahlen müsste und die Übernahme der Immobilie sich dann nicht "lohnt".
Danke!
Mit freundlichen Grüßen
Marion Heinzelmann
Guten Tag,
gerne gebe ich Ihnen aufgrund Ihrer Angaben und des geboten Honorars eine erste steuerliche Auskunft. Aufgrund des geringen Honorars, von dem ich 50% vom Portal erhalte, kann ich Ihnen hier jedoch keine lange und ausführliche Beratung bieten. Ich bitte insoweit um Verständnis.
Ein Pflichtteilsanspruch ist ein Geldanspruch. In den Einkommensteuerhinweisen (EStH) ist u.a. folgendes geregelt:
„Werden Pflichtteilsansprüche durch die Übertragung von im Nachlass befindlichen Wirtschaftsgütern, Betrieben, Teilbetrieben oder Mitunternehmeranteilen abgegolten, liegt grundsätzlich eine entgeltliche Übertragung vor. Dies bedeutet, dass der Erbe das einzelne Wirtschaftsgut, den Betrieb, Teilbetrieb oder Mitunternehmeranteil veräußert und der Pflichtteilsberechtigte Anschaffungskosten für das erhaltene Vermögen in Höhe seines Pflichtteilsanspruchs hat (BFH-Urteil vom 16. Dezember 2004 – BStBl 2005 II S. 554).“
Das heißt bezogen auf Ihre Fragen:
Die Stadt ist als Erbin Rechtsnachfolgerin Ihrer Großmutter und übernimmt dadurch u.a. auch den Anschaffungszeitpunkt. Liegt dieser mehr als 10 Jahre zurück, so kann die Stadt die Immobilie ohne Spekulationssteuer an Sie veräußern (= den Pflichtteilsanspruch ausgleichen). Ansonsten müsste ohnehin die Stadt die Veräußerung versteuern und nicht Sie, weil Sie ja nicht Erbin geworden sind.
Bekommen Sie statt Geld jetzt die Immobilie liegt lt. EStH ein Anschaffungsgeschäft für Sie als Pflichtteilsberechtigte vor (Sie tauschen quasi Geldanspruch gegen Immobilie, was einem Kauf gleichkommt). Wenn SIe jetzt die Immobilie im Anschluss innerhalb von 10 Jahren veräußern, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Dieses ist steuerpflichtig, so dass Einkommensteuer auf einen möglichen Gewinn entsteht.
Sofern der Verkaufspreis also über Ihrem Geldanspruch liegt (=Anschaffungskosten) entsteht ein Veräußerungsgewinn. Dieser unterliegt der Einkommensteuer („Spekulationssteuer“) mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Bitte beachten Sie, dass dieses Forum nur eine erste steuerliche Einschätzung ermöglicht. Fehlende oder unvollständige Sachverhaltsangaben können das rechtliche Ergebnis verändern.
Mit freundlichen Grüßen
Knut Christiansen
Steuerberater
