Erwerb geteilter Immobilie innerhalb 10 Jahre - Spekulations- und Schenkungssteuer
Januar 12, 2022 | 40,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Hi zusammen,
aktuell besitze ich eine Eigentumswohnung zusammen mit meinem Onkel. Die Eigentumsverhältnisse sind jeweils zu Hälfte aufgeteilt (50/50). Die Eigentumswohnung haben wir im September 2017 für einen Kaufpreis von 400.000€ (200.000/200.000) erworben. Nun würde ich gerne den Anteil meines Onkels übernehmen. Als Kaufpreis haben wir 220.000€ vereinbart. Nun liegen wir ja innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb der Immobilie, das bedeutet das Finanzamt kann eine Spekulationssteuer erheben. Wenn ich mich richtig informiert habe, wird diese Spekulationssteuer auf die Gewinnspanne von 20.000€ erhoben. Davon können wiederum gewinnmindernde Kosten abgezogen werden (Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Kosten für Grundbucheintragung, Maklergebühren, Reparatur- /Modernisierungskosten etc.). Seit Erwerb dieser Immobilien wohnt mein Opa und seine Frau in dieser Wohnung (falls relevant).
Meine Fragen an Sie, habe ich den Sachverhalt oben richtig eingeschätzt? Wird bei der Veräußerung eine Spekulationssteuer für meinen Onkel fällig?
Was wäre wenn wir einen Verkaufspreis von 200.000€ festlegen? Würde diese Steuer dann ebenfalls anfallen?
Der Marktwert dieser Eigentumswohnung ist höher einzuschätzen. Kann es ein, dass das Finanzamt noch einen Schenkungssteuer für die Differenz erhebt?
Und gibt es evtl. Gründe die den Kaufpreis von 220.000€ rechtfertigen und das Finanzamt damit keine Spekulationsteuer erheben kann?
Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen
Max
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
1. Der Gewinn ermittelt sich: Veräußerungspreis (220.000 €) abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten (200.000 €, zuzüglich der anteiligen Anschaffungsnebenkosten) abzgl. Werbungskosten (z.B. Notar, soweit der Onkel diese trägt). Ggf. sind geltend gemachte Abschreibungen aus einer Vermietung noch hinzuzurechnen. Zu Details siehe § 23 Abs. 3 EStG.
2. Wenn der Verkaufspreis entsprechend reduziert wird, fällt auch der Gewinn niedriger aus, ggf. 0.
3. Bei einem Verkauf unter dem marktüblichen Wert liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor, der unentgeltlich übertragene Teil (Differenz Verkaufspreis zu Marktpreis) unterliegt der Schenkungssteuer. Aufgrund niedriger Freibeträge ist hier eine Besteuerung zu erwarten.
4. Wenn der Preis unter dem marktüblichen Niveau liegt, muss dies begründet werden, um Schenkungssteuer zu vermeiden. Wertmindernd könnten z.B. Lasten sein, etwa ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchsrecht.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Informationen gemäß DL-InfoV: Steuerberater Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Jöhrensstraße 1, 30559 Hannover, Mitglied der Steuerberaterkammer Niedersachsen, Mitgliedsnummer 146580, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres); Es gelten die berufsrechtlichen Regelungen, insbesondere Steuerberatungsgesetz (StBerG), Durchführungsverordnungen zum Steuerberatungsgesetz (DVStB), Berufsordnung (BOStB), Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) (Regelungen einsehbar unter: https://www.berufsrecht-handbuch.de/, http://www.gesetze-im-internet.de/stberg, www.gesetze-im-internet.de/stbvv/), die Berufsbezeichnung Steuerberater wurde in der Bundesrepublik Deutschland verliehen.
