Anfrage in Bezug auf die 3 Objekt Grenze und Spekulationsfrist
März 26, 2022 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Bernd Thomas
Anfrage in Bezug auf die 3 – Objekt – Grenze und Spekulationsfrist
Meine Immobiliensituation stellt sich wie folgt da:
Ich bewohne ein Einfamilienhaus welches ich 1997 gekauft habe, in diesem Haus befindet sich eine Ferienwohnung, welche ich seit 10 Jahren vermiete.
Ich habe im Jahr 2008 (notarieller Kaufvertrag vom 19.08.2008)eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet, diese habe ich 2019 (notarieller Kaufvertrag vom 26.04.2019) verkauft.
Im Jahr 2009 habe ich 2 Eigentumswohnungen (notarielle Kaufverträge vom 03.09.2009) gekauft und vermietet, eine davon habe ich 2022 (notarieller Kaufvertrag vom 01.02.2022) verkauft.
Im Jahr 2010 (notarieller Kaufvertrag vom 16.12.2010) habe ich eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet.
Im Jahr 2012 (Kaufvertrag vom 19.01.2012) habe ich eine Eigentumswohnung gekauft und vermietet, der erste Mieter zog am 01.05.2012 ein, jetzt steht die Wohnung seit dem 01.02.2022 leer, also war die Wohnung nicht ganz 10 Jahre vermietet, ist aber länger als 10 Jahre in meinem Besitz. Diese will ich jetzt verkaufen.
Im Jahr 2017 (schriftlicher Kaufvertrag mit dem Käufer vom 31.10.2017) habe ich eine Garage auf Pachtland verkauft, welche ich länger als 10 Jahre besaß, also ohne Notar, ich war nicht im Grundbuch eingetragen, musste allerdings jährlich Grundsteuer bezahlen, ähnlich wie bei Pachtgärten.
Meine Fragen:
Was habe ich steuerlich zu erwarten?
Wann läuft die Spekulationsfrist der im Jahr 2012 gekauften Wohnung aus? Ist es schädlich, dass ich diese Wohnung nicht ganz 10 Jahre vermietet habe?
Zählt der Garagenverkauf auch als Objekt?
Ich möchte mit meiner neuen Partnerin ein Haus kaufen, zählt das auch als Objekt oder zählen nur Verkäufe?
Ich möchte eventuell wieder eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten, zählt diese dann als Objekt oder zählen nur Verkäufe?
Meine Eltern sind schon älter, ich hoffe sie leben noch viele Jahre, aber sollte ich einmal das geerbte Haus verkaufen müssen, zählt dies dann auch als Objekt im Sinne der 3 – Objekte – Grenze?
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage aufgrund Ihrer Angaben im Rahmen einer Erstberatung auf frag-einen.com. Die Beantwortung erfolgt gemäß der von Ihnen gemachten Sachverhaltsangaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Die Spekulationsfrist für Grundstücke im Privatvermögen beträgt zehn Jahre, unabhängig davon, wie lange diese vermietet waren. Die Frist wird nach den Daten der Verpflichtungsgeschäfte (in der Regel Datum des notariellen Vertrags) berechnet. Ein Grundstück darf während dieser Zeit nicht, auch nicht teilweise, Betriebsvermögen gewesen sein.
Sind bebaute Grundstücke des Privatvermögens bis zur Veräußerung während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet worden, gehört grundsätzlich auch noch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Vermögensverwaltung (vgl. BFH-Urteil vom 6. April 1990 – BStBl II S. 1057). Das könnte beim Objekt aus 2012 "knapp" werden, jedoch sind die anderen Objekte ja länger im vermieteten Bestand gewesen.
Selbst wenn die Garage einbezogen wird, blieben somiot nur zwei Objekte für die Drei-Objekte-Grenze übrig.
Zu berücksichtigen ist, dass die Grenzen bei der Drei-Objekte-Grenze nicht starr sind, sondern nach den Umständen des EInzelfalls zu betrachten sind. In Zweifels- oder Grenzfällen kann eine verbindliche Auskunft durch das Finanzamt (kostenpflichtig) Rechtssicherheit schaffen.
Mit freundlichen Grüßen
Bernd Thomas
Steuerberater
Informationen gemäß DL-InfoV: Steuerberater Dipl.-Kaufmann (FH) Bernd Thomas, Steuerberater, Franklinstraße 15, 30177 Hannover, Mitglied der Steuerberaterkammer Niedersachsen, Mitgliedsnummer 146580, Berufshaftpflichtversicherung bei R+V Allgemeine Versicherung AG, Mittlerer Pfad 24, 70499 Stuttgart, Versicherungssumme: 250.000 Euro für den einzelnen Schadensfall; Jahreshöchstleistung: 1.000.000 Euro (für alle Schäden eines Versicherungsjahres); Es gelten die berufsrechtlichen Regelungen, insbesondere Steuerberatungsgesetz (StBerG), Durchführungsverordnungen zum Steuerberatungsgesetz (DVStB), Berufsordnung (BOStB), Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) (Regelungen einsehbar unter: https://www.berufsrecht-handbuch.de/, http://www.gesetze-im-internet.de/stberg, www.gesetze-im-internet.de/stbvv/), die Berufsbezeichnung Steuerberater wurde in der Bundesrepublik Deutschland verliehen.
