Erhaltungsaufwand Arbeitszimmer
September 4, 2011 | 30,00 EUR | beantwortet von Dr. Yanqiong Bolik
Wir werden das Reihenmittelhaus, das wir seit drei Jahren vom derzeitigen Eigentümer mieten, nächste Woche käuflich erwerben.
In den kommenden 3 Jahren möchten wir durch den Austausch der 40 Jahre alten Fenster, der Heizung, evtl. Dämmung (kein Standardsprung, keine Erweiterung) die 15% Grenze der Anschaffungskosten in voller Höhe ausschöpfen, d.h. diese energetischen Maßnahmen nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten sondern als unmittelbaren abziehbaren Erhaltungsaufwand anrechnen lassen, da ich als freiberufliche Dozentin Erhaltungsaufwendung für mein Arbeitszimmer anteilig abschreiben kann.
Frage 1
Kann man, wenn man eine der o.g. Erhaltungsaufwandmaßnahmen (Fenster) innerhalb eines Jahres durchführt, diese (anteilig für das Arbeitszimmer) über 2-5 Jahre abschreiben (wie bei Vermietungen) oder muss der Arbeitszimmeranteil im gleichen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden?
Frage 2
Die dringendste Reparaturmaßnahme ist die Trockenlegung des Kellers. Ein Angebot einer Firma dafür liegt uns bereits vor. Wir möchten vermeiden, dass die Kosten für die Trockenlegung zu den 15% zählen und wollen daher einen Satz in den Kaufvertrag aufnehmen, der besagt, dass der Verkäufer/Vermieter diese Reparatur noch übernimmt. Wir würden den Kaufpreis um die (aufgerundete) Summe des vorliegenden Kostenvoranschlags erhöhen. Die Trockenlegung soll noch in diesem Monat, nach dem Notartermin, aber vor Entrichtung des Kaufpreises oder der Eintragung in das Grundbuch stattfinden. Die Miete zahlen wir noch bis November.
Wie gestaltet man diese Sache am besten im Kaufvertrag? Ist das im Prinzip überhaupt möglich oder läuft der jetzige Eigentümer/Vermieter Gefahr, dass er die Renovierungskosten nicht als Werbungskosten absetzen kann? (zu zeitnah zur Veräußerung)
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes sowie der Regeln dieser Plattform beantworte.
Bitte bedenken Sie, dass meiner Ausführung der dargestellte Sachverhalt zu Grunde liegt, und dass Hinzufügen, Weglassen oder Änderung der Angaben das steuerrechtliche Ergebnis ändern können.
Zu Frage 1
Um diese Frage zu beantworten, muss zunächst festgestellt werden, ob es um Ihr häusliches Arbeitszimmer oder Ihre häusliche Betriebsstätte handelt. Ihrer Angabe zufolge gehe ich davon aus, dass Ihnen neben diesem Arbeitszimmer keine andere Arbeitsstätte zur Verfügung steht. Es spricht daher, dass eine häusliche Arbeitsstätte vorliegt. Zu beachten ist, dass ein betriebliches Arbeitszimmer stets notwendiges Betriebsvermögen ist. In diesem Fall sind Erhaltungsaufwendungen, soweit die nicht als Anschaffungs-/Herstellungskosten oder als anschaffungsnahe Aufwendungen gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu qualifizieren sind, sind im Ausgabenjahr als Betriebsausgaben zu berücksichtigen.
Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden können nach § 82b EStDV dann auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, wenn diese Gebäude im Zeitpunkt der Erhaltungsmaßnahme nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen (z.B. Vermietung zu Wohnzwecken).
Zu Frage 2
Übernimmt der Verkäufer die Kosten für die Trocklegung, kann er die Aufwendungen nur dann als Werbungskosten absetzen, wenn die Ausgaben zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der steuerpflichtigen Einkünfte dienen.
Wenn die Maßnahme "Trocklegung" dafür durchgeführt würde, um die Mieteinnahme zu sichern, kann der Vermieter die Aufwendungen als Werbungskosten abziehen. Jedoch wenn die Verpflichtung zur Durchführung der Trocklegung in einem Verkaufsvertrag fixiert wird und die Arbeit erst nach dem Notartermin ausgeführt wird, spricht es ehe für eine Maßnahme zur Erzielung von Veräußerungspreis. In diesem Fall kann der Vermieter (Verkäufer) nur dann die Kosten als Werbungskosten geltend machen, wenn eine private Veräußerungsgeschäft vorliegt (also Veräußerung eines im Privatvermögen befindlichen Grundstücks immerhalb der 10-Jahre-Haltefrist). Wenn das Grundstück im Betriebsvermögen des Vermieters/Verkäufers befindet, kann er dann die übernommenen Kosten auch als Betriebsausgaben absetzen.
Ich hoffen, ich konnte Ihnen dabei helfen, einen Überblick zu verschaffen.
Besteht noch Unklarheit, verwenden Sie bitte gern die Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Yanqiong Bolik
Steuerberaterin
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