Vorzeitige Grundstücksüberschreibung
Februar 23, 2011 | 25,00 EUR | beantwortet von Bernhard Müller
Meine Eltern besitzen ein Grundstück. Das daraufstehende Haus soll abgerissen werden. Unser Plan ist nun, dass mir meine Eltern meinen Grundstücksanteil (1 Hälfte) bereits jetzt überschreiben. Im Gegenzug baue ich auf dem kompletten Grundstück entweder ein Zweifamilienhaus oder zwei Doppelhaushälften. Nun habe ich aber noch eine Schwester. Diese bekommt dann erst nach dem Tod meiner Eltern die zweite Hälfte des Grundstücks. Das Haus gehört jedoch mir (habe ich gebaut). Wie kann man das regeln und was wäre, wenn wir nur ein Zweifamilienhaus bauen. Dann könnte meine Schwester zwar im Erdgeschoss einziehen und ihr Grundstück nutzen, aber nicht verkaufen. Denn ich wohne ja auch im Haus.Nun überlegen wir, ob wir das so überhaupt umsezten können, nicht das dann beim Tod meiner Eltern das böse Erwachen kommt.
Sehr geehrter Fragesteller,
nach § 94 I BGB gehören die auf einem Grundstück stehenden Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks. Daher kann nach § 93 BGB das Haus nur demjenigen gehören, dem das Grundstück gehört. Da es so also nicht funktioniert, muss Ihr Plan etwas geändert werden.
Eine Möglichkeit wäre, das Haus egal ob nun 2 Doppelhaushälften oder ein 2 Familienhaus nur auf einer Grundstückshälfte zu bauen. Dann könnte Ihre Schwester die unbebaute Hälfte bekommen. Dies wäre dann zu empfehlen, wenn sie das ganze Haus für sich nutzen wollen.
Wenn es ihr Ziel ist, dass Sie und Ihre Schwester je eine Haushälfte nutzen wollen, bietet es sich an 2 Doppelhaushälften zu bauen. Eine auf Ihrer Grundstückshälfte und eine auf der Grundstückshälfte, die Ihre Schwester bekommt. Auf der Grundstückshälfte Ihrer Schwester wird eine Grundschuld eingetragen.
Beim Notar lassen Sie und Ihre Schwester dann einen Vertrag beurkunden, dass Ihre Schwester Ihnen den Betrag X (Wert des Hauses) zahlt, wenn sie ihre Grundstückshälfte verkauft und diese Forderung durch die Grundschuld abgesichert wird. Dann kann Ihre Schwester ihre Grundstückshälfte nutzen und auch verkaufen. Das ändert zwar nichts daran, dass das Haus auf der Grundstückshälfte Ihrer Schwester Ihrer Schwester gehört, aber Ihnen entsteht kein Verlust, wenn das Grundstück verkauft wird. Alternative dazu könnte auch beurkundet werden, dass Ihnen der Betrag X bei Eintritt des Erbfalls zu zahlen sind, oder dass bei Eintritt des Erbfalls das Haus zu schätzen und dann dieser Schätzwert entweder mit einem mal, in Raten oder bei Verkauf der Grundstückshälfte Ihrer Schwester an Sie zu zahlen ist.
Dies berücksichtigt mögliche Wertänderungen in der Zeit zwischen dem Bau des Hauses und dem Eintritt des Erbfalls.
Möglich ist auch, schon jetzt zu beurkunden, dass Ihre Schwester bei Eintritt des Erbfalls den Betrag X zahlt und dieser Betrag sich für jedes Jahr bis zum Eintritt des Erbfalls um Y % verringert. Dies wäre dann zu empfehlen, wenn Ihre Eltern die Doppelhaushälfte voraussichtlich noch einige Jahre selber nutzen und dort bauliche Veränderungen vornehmen wollen.
Wenn es Ihr Ziel ist, dass Ihre Schwester zwar in der einen Doppelhaushälfte wohnt, Sie aber noch bestimmen können, was mit dem Haus geschieht, dann könnte für die Doppelhaushälfte auf der Grundstückshälfte Ihrer Schwester ein Nießbrauchsrecht §§ 1030 ff BGB ein Nießbrauch zu Ihrem Gunsten eingetragen werden. Das ist die Lösung, die der Variante, dass der Schwester das Grundstück und Ihnen das Haus gehört, in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommt. Sie könnten dann das Haus an Ihre Schwester vermieten.
Um die Variante zu finden, die Ihren Zielen am besten dient, können Sie in der Nachfrage gerne beschreiben, welche Zielsetzung Sie mit dem geplanten Vorgehen verfolgen. Dann kann eventuell eine der Vorgenannten Varianten so angepaßt werden, dass Ihre Ziele bestmöglich erreicht werden.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser 1. Übersicht helfen konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Bernhard Müller Rechtsanwalt
