Aliénation prématurée de la propriété foncière.
Février 23, 2011 | 25,00 EUR | répondu par Bernhard Müller
Mes parents possèdent un terrain. La maison qui s'y trouve doit être démolie. Notre plan est maintenant que mes parents me transmettent dès maintenant ma part de terrain (1 moitié). En échange, je construirai soit une maison bi-familiale, soit deux maisons jumelées sur l'ensemble du terrain. Cependant, j'ai encore une sœur. Elle recevra alors la deuxième moitié du terrain seulement après le décès de mes parents. La maison m'appartient néanmoins (puisque je l'ai construite). Comment pouvons-nous régler cela et qu'adviendrait-il si nous construisions seulement une maison bi-familiale ? Alors ma sœur pourrait déménager au rez-de-chaussée et utiliser son terrain, mais ne pourrait pas le vendre, car j'habite aussi dans la maison. Maintenant, nous réfléchissons à savoir si nous pouvons vraiment mettre cela en œuvre, de peur que nous soyons confrontés à une mauvaise surprise lors du décès de mes parents.
Cher demandeur,
Selon l'article 94 I du code civil allemand, les bâtiments situés sur un terrain sont des éléments essentiels de ce dernier. Par conséquent, selon l'article 93 du code civil, la maison ne peut appartenir qu'à celui qui possède le terrain. Comme cela ne fonctionne pas ainsi, votre plan doit être modifié.
Une possibilité serait de construire la maison, que ce soit 2 maisons jumelées ou une maison à deux familles, sur seulement la moitié du terrain. Ainsi, votre sœur pourrait obtenir l'autre moitié non construite. Cela serait recommandé si vous voulez utiliser toute la maison pour vous.
Si votre objectif est que vous et votre sœur utilisiez chacun une moitié de maison, il serait judicieux de construire 2 maisons jumelées. Une sur votre moitié de terrain et une sur la moitié de terrain que votre sœur obtiendra. Une charge foncière sera inscrite sur la moitié de terrain de votre sœur.
Chez le notaire, vous et votre sœur pouvez ensuite faire authentifier un contrat stipulant que votre sœur vous paie le montant X (valeur de la maison) si elle vend sa moitié de terrain, cette créance étant garantie par la charge foncière. Ainsi, votre sœur peut utiliser et vendre sa moitié de terrain. Cela n'empêche pas que la maison sur la moitié de terrain de votre sœur appartienne à votre sœur, mais vous ne subirez aucune perte si le terrain est vendu. En alternative, il pourrait également être authentifié que le montant X doit vous être payé en cas de succession, ou que en cas de succession, la maison doit être évaluée et que cette valeur d'évaluation doit vous être payée en une seule fois, en plusieurs versements ou lors de la vente de la moitié de terrain de votre sœur. Cela prend en compte les éventuelles fluctuations de valeur entre la construction de la maison et le moment de la succession.
Il est également possible de faire authentifier dès maintenant que votre sœur doit payer le montant X en cas de succession et que ce montant diminue de Y % chaque année jusqu'à la succession. Cela serait recommandé si vos parents prévoient d'utiliser la moitié jumelée encore quelques années et d'y apporter des modifications structurelles.
Si votre objectif est que votre sœur habite une moitié jumelée, mais que vous puissiez toujours décider du sort de la maison, un droit d'usufruit conformément aux articles 1030 et suivants du code civil peut être inscrit en votre faveur sur la moitié jumelée sur le terrain de votre sœur. C'est la solution qui se rapproche le plus légalement de la variante où le terrain appartient à la sœur et la maison à vous. Vous pourriez ensuite louer la maison à votre sœur.
Pour trouver la meilleure variante qui corresponde à vos objectifs, vous pouvez décrire dans votre demande quel objectif vous poursuivez avec le plan envisagé. Ainsi, l'une des variantes mentionnées pourrait être adaptée de manière à atteindre au mieux vos objectifs.
J'espère que cette première vue d'ensemble vous a été utile.
Cordialement,
Bernhard Müller, avocat
