Emlak ve arsa değerini Maliye'ye karşı savunmak.
Eylül 20, 2014 | 40,00 EUR | cevaplandı Anton Pernitschka
Ben 1960'larda yapılmış, yenilenmeye ihtiyacı olan iki ailelik bir evi yaklaşık 200 bin Euro'ya satın aldım. Ev, 750 m² büyüklüğünde bir arsa üzerinde bulunmakta ve Kuzey Ren-Vestfalya eyaletine ait Üst Değerleme Kurulu'na göre metrekare başına 230 Euro değerinde bir bölgede yer almaktadır.
Bu durumda arsanın değeri yaklaşık 170 bin Euro olacaktır. Ev için ise, tüm yenileme maliyetlerinin indirilebilirliği ve Amortisman oranının yüksekliği gibi dezavantajlar göz önüne alındığında sadece 30 bin Euro değerinde kalacaktır.
Ancak gerçekte arsa oldukça dar ve uzun bir şekilde sadece cadde tarafından ulaşılabilir durumdadır. Bu nedenle arka kısım inşaatı teknik olarak neredeyse imkansızdır ve şu anda belediye tarafından yasaklanmıştır.
Dolayısıyla arsanın değeri gerçekte çok daha düşük ve daha çok bahçe arazisine doğru gitmektedir.
Bu durumu Maliye Bakanlığı'na karşı nasıl güçlü bir şekilde kanıtlamak mümkün olabilir?
Altı ailelik apartman dairelerinde Maliye Bakanlığı'na karşı bugüne kadar her zaman %80/20 kuralını kabul ettirebildim (satın alma bedelinin %80'i daireye, %20'si tahsis edilen arsa alanına denk gelir).
Yukarıdaki durumda hangi stratejiyi önerirsiniz?
Sayın Soru Sahibi,
Bu forumun kurallarına uyarak, danışmanlık hizmeti kapsamında ve onur ücretinizle ilgili olarak sorunuzu cevaplamak isterim.
10.10.2000 tarihli BFH kararına göre, inşa edilmiş bir arazi için toplam satın alma bedeli, artık değer yöntemine göre değil, arazi ile binanın değerleri veya kısmi değerleri arasındaki orana göre bölünmelidir.
Satın alma bedeli bölümü, mülkiyet değerinin belirlenmesine ilişkin hükümlere dayanmaktadır (Emlak Değerleme Yöntemine göre Maliyet Yöntemi). Bu, uzmanca desteklenen ve çürütülebilen nitelikli bir tahmin işlemidir.
Bundesfinanzministerium, bir arazi satın alma bedelinin bölünmesi için 2014 yılında KPA 2/14 formuyla bir hesaplama kılavuzu yayınlamıştır. Bu kılavuzda bölümün hesaplama şeması bir örnek üzerinden açıklanmaktadır.
Durumunuzda, vergi dairesi genel olarak bu kılavuza veya Bundesministerium'un talimatına uymak durumundadır. Tabii ki bu bölüme yönteminden sapılabilir. Durum, arazinin yapılandırmasının normal durumdan farklı olduğu ve bu nedenle arazinin değerinin aslında çok daha düşük olması gerektiği şeklinde farklılık gösteriyor. Bu argümanın, vergi dairesi tarafından da kabul edilmesi gerekir. Diğer yandan, bina yenilemeye ihtiyaç duyuyor. Bu harcamaların miktarı (bilinmiyor) belki de binanın değeri aleyhine bir argüman olarak kullanılabilir.
Sonuç olarak, vergi dairesinin muhtemelen sadece bir uzman raporu ile ikna olabileceği düşünülmektedir. Ancak, vergi dairelerinin de tahminleri kendi uzmanları tarafından değerlendirebileceği belirtilmelidir.
Yukarıdaki açıklama, durumunuzu belirttiğiniz şekilde yapılmıştır. Gerçek durumla ilgili eksik veya hatalı bilgiler, hukuki sonucu etkileyebilir.
Saygılarımla,
Anton Pernitschka
Mali Müşavir
