Wert von Immobilie und Grundstück ggü.dem Finanzamt durchsetzen
September 20, 2014 | 40,00 EUR | beantwortet von Anton Pernitschka
Ich habe ein renovierungsbedürftiges 2-Familienhaus aus den 1960ziger Jahren für ca. 200 T€ gekauft. Das Haus steht auf einem 750 m² großen Grundstück in einer Wohngegend mit einem Bodenrichtwert von 230 €/m² (lt. Oberer Gutachterausschuss des Landes NRW).
Demnäch hätte das Grundstück bereits einen Wert von ca. 170 T€. Für das Haus verbliebe ein Wert von nur 30 T€ mit allen Nachteilen bzgl. Absetzbarkeit von Sanierungskosten und Höhe der AfA.
In der Realität ist das Grundstück jedoch sehr schmal und lang und nur von der Straßenseite erreichbar. Eine sog. Hinterlandbebauung ist daher technisch kaum möglich und zudem derzeit von der Kommune verboten.
Der Wert des Grundstückes ist also tatsächlich viel niedriger und geht eher in Richtung Gartenland.
Wie läßt sich dies ggü. dem Finanzamt stichhaltig nachweisen?
Bei Eigentumswohnungen in 6-Familienhäusern konnte ich ggü. dem FA bisher immer die 80/20-Regel durchsetzen (80 % des Kaufpreises entfallen auf die Wohnung, 20 % auf die zugeordnete Grundstücksfläche).
Welche Strategie würden Sie im o.g. Fall empfehlen?
Sehr geehrter Fragesteller,
im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes, unter Beachtung der Regelungen dieses Forums, möchte ich Ihre Frage beantworten.
Nach BFH- Urteil vom 10.10.2000, BStBl II 2001, 183 ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen.
Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuches (Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlung) zu Grunde. Hierbei handelt es sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.
Das Bundesfinanzministerium hat eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises im Januar 2014 mit Vordruck KPA 2/14 veröffentlicht. Anhand eines Beispiels wird in dieser Anleitung das Rechenschema der Aufteilung erläutert.
In Ihrem Fall kann sich das Finanzamt grundsätzlich an diese Anleitung bzw. Anweisung des Bundesministeriums halten. Von dieser Aufteilungsmethode kann selbstverständlich abgewichen werden. Nach dem Sachverhalt weicht der Zuschnitt des Grundstücks vom Normalfall ab, so dass der Wert des Grundstücks tatsächlich viel niedriger anzusetzen wäre. Dieses Argument müsste auch vom Finanzamt akzeptiert werden. Andererseits ist das Gebäude renovierungsbedürftig. Die Höhe dieser Aufwendungen (nicht bekannt) könnte evtl. als Argument zuungunsten des Gebäudewertes herangezogen werden.
Letztendlich wird das Finanzamt wohl nur von einem Sachverständigengutachten zu überzeugen sein. Hierzu wäre aber noch hinzuweisen, dass auch die Finanzämter Schätzungen durch eigene Gutachter überprüfen können.
Die Beantwortung erfolgte gemäß Ihrer Sachverhaltsschilderung. Fehlende oder fehlerhafte Angaben zu den tatsächlichen Verhältnissen können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Mit freundlichen Grüßen
Anton Pernitschka
Steurberater
