mehrere Immobilienverkäufe innerhalb von 5 Jahren
September 23, 2012 | 25,00 EUR | beantwortet von Wirtschaftsprüfer André Hintz
Ich habe mehrere Immoblien (teilweise alleiniger Eigentümer, teilweise gemeinsamer Eigentümer mit Ehefrau) die ich verkaufen möchte. M.E. darf ich 3 bzw. 6(Eheleute) Immobilienverkäufe innerhalb von 5 Jahren tätigen, um nicht in die gewerbliche Steuerpflicht zu kommen.
1. Wenn ich z.B. 3 ETW (alleiniger Eigentümer) und 2 ETW (50% Eigentümer u. 50% Ehefrau) bedeutet das, das ich 7 Immobilien verkauft habe und somit in die Gewerbl. Steuerpflicht falle?
2. Welche steuerlichen Folgen hat das? Alle Objekte habe ich vor über 10 Jahren gekauft.
3. Gibt es Ausnahmeregelungen z.B. bei Arbeitslosigkeit
oder Eintritt in Rente?
Sehr geehrter Fragensteller,
Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes zusammen mit den Regeln des Online Portals beantworten. Meine Antwort bezieht sich auf den von Ihnen dargestellten Sachverhalt.
Ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, hängt vom Einzelfall ab. Grundsätzlich ist zu beachten, dass Ehegatten getrennt von einander zu behandeln sind, anders wäre es wenn eine GbR vorliegt.
Grundsätzlich liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung von mehren Objekten ein enger zeitlicher Zusammenhang (regelmäßig unter 5 Jahren) vorliegt. Werden mehrere Objekte in diesem Zeitraum verkauft, liegt die Vermutung nahe, dass ab 3 Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Ausnahmeregelungen wie Arbeitslosigkeit oder Renteneintritt bestehen nicht.
Die steuerlichen Konsequenzen sind, dass Sie ein gewerbliches Unternehmen im Form eines Einzelunternehmers werden, und somit Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen.
Ihren Auskünften zu folge, haben Sie mehr als 3 Objekte innerhalb eines 5 Jahres Zeitraumes veräußert. Diese Objekte haben Sie vor mehr als 10 Jahren erworben.
Da kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ihrer Anschaffung und Veräußerung besteht, kann hier vermutlich nicht von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden.
Es verbleibt ein Restrisiko, dass das Finanzamt die Sachlage anders einschätzt.
Entsprechend sollte überprüft werden, ob die Grundstücke die Voraussetzungen erfüllen Objekte im Sinne des gewerblichen Grundstückshandel zu sein. Weiterhin sollte eine klare Dokumentation der Vorgänge erfolgen (Anschaffungszeitpunkt, Nutzung der Objekte, Datum der Veräußerungsabsicht etc.), sodass dem Finanzamt dargelegt werden kann, dass kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Um Rechtssicherheit zu erlangen, kann der Sachverhalt dem Finanzamt vorgelegt werden und eine Verbindliche Auskunft verlangt werden. Abgängig vom Sachverhalt ist die kostenpflichtig.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
André Hintz
Steuerberater
Steuerberatung@andrehintz.de
