Faire valoir la valeur de la propriété et du terrain auprès de l'administration fiscale.
Septembre 20, 2014 | 40,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka
J'ai acheté une maison à rénover des années 1960, composée de deux logements, pour environ 200 000 €. La maison est située sur un terrain de 750 m² dans un quartier résidentiel avec une valeur foncière de 230 €/m² (selon le Haut Comité d'Évaluation du Land de Rhénanie-du-Nord-Westphalie).
Par conséquent, le terrain aurait déjà une valeur d'environ 170 000 €. Il ne resterait donc qu'une valeur de 30 000 € pour la maison, avec tous les inconvénients liés à la déductibilité des coûts de rénovation et au taux d'amortissement.
En réalité, le terrain est très étroit et long, et n'est accessible que par la rue. Une construction à l'arrière du terrain est donc techniquement difficilement réalisable et actuellement interdite par la commune.
La valeur du terrain est donc en réalité bien plus basse et tend plutôt vers un terrain de jardin.
Comment pourrait-on prouver de manière convaincante cela auprès de l'administration fiscale ?
Dans le cas des appartements dans des immeubles de six logements, j'ai jusqu'à présent toujours pu faire valoir la règle des 80/20 auprès de l'administration fiscale (80% du prix d'achat correspondant à l'appartement, 20% à la surface du terrain attenante).
Quelle stratégie recommanderiez-vous dans le cas mentionné ci-dessus ?
Cher demandeur,
Dans le cadre d'une consultation initiale et de votre engagement honorifique, en tenant compte des règles de ce forum, je souhaite répondre à votre question.
Selon l'arrêt de la Cour fédérale des finances du 10.10.2000, BStBl II 2001, 183, le prix total d'achat d'une propriété bâtie ne doit pas être réparti selon la méthode dite du reste, mais selon la proportion des valeurs vénale ou partielle du terrain d'une part et du bâtiment d'autre part.
La répartition du prix d'achat est basée sur les règles de détermination de la valeur vénale sur la base du Code de construction (méthode de la valeur vénale dans le cadre de l'évaluation immobilière). Il s'agit d'une estimation qualifiée, justifiée par un expert et réfutable.
Le ministère fédéral des Finances a publié en janvier 2014 un guide pour le calcul de la répartition du prix d'achat d'une propriété avec le formulaire KPA 2/14. Ce guide explique le schéma de calcul de la répartition à l'aide d'un exemple.
Dans votre cas, l'administration fiscale peut en principe se conformer à ce guide ou à l'instruction du ministère fédéral. Il est bien sûr possible de déroger à cette méthode de répartition. Selon les faits, la configuration de la propriété diffère du cas normal, de sorte que la valeur du terrain serait en réalité beaucoup plus basse. Cet argument devrait également être accepté par l'administration fiscale. D'autre part, le bâtiment nécessite des travaux de rénovation. Le montant de ces dépenses (inconnu) pourrait éventuellement être utilisé comme argument défavorable à la valeur du bâtiment.
En fin de compte, l'administration fiscale ne sera probablement convaincue que par un rapport d'expertise. Il convient toutefois de noter que les administrations fiscales peuvent également vérifier les estimations par leurs propres experts.
La réponse a été donnée en fonction de votre description des faits. Des informations manquantes ou incorrectes sur les circonstances réelles peuvent influencer le résultat juridique.
Cordialement,
Anton Pernitschka
Expert-comptable
