Grunderwerbsteuer bei Immobilienverkauf aus GbR-Vermögen an Söhne
Dezember 11, 2012 | 50,00 EUR | beantwortet von StB Steffen Becker
Mein Bruder und ich haben 2007 ein Gebäude gekauft, das als „GbR“ ins Grundbuch eingetragen wurde. Wir besitzen noch zwei weitere Gebäude, wo wir jedoch je zur Hälfte ins Grundbuch eingetragen sind. Steuerlich wird alles in einer GbR geführt.
Das 2007 angeschaffte Gebäude ist 2009 abgebrannt und wurde 2010 neu aufgebaut. 1/3 der Baukosten übernahm die Versicherung.
Frage a) Sind 100% der Baukosten als Herstellkosten anzusehen oder nur der Eigenanteil?
Mein Bruder und ich möchten das eingangs genannte Gebäude auf unsere beiden Söhne übertragen (jeweils zur Hälfte). Für 60% des Wertes übernehmen die Söhne die bestehenden Darlehensverpflichtungen. Der Rest geht als Schenkung.
Frage b) Fällt Grunderwerbsteuer an? Es besteht durch den Übergang von der GbR auf die Söhne ja keine Personenidentität.
Falls GeSt anfällt, würden wir das Gebäude von der GbR zuerst von meinem Bruder auf mich übertragen (jeweils zur Hälfte) und dann auf die Söhne. Wertansatz: jeweils zu Herstellkosten
Frage c) Kommen wir dadurch in die Spekulationsthematik? Und falls nein, muss zwischen den beiden Rechtsgeschäften eine bestimmte Zeit dazwischenliegen (Gestaltungsmissbrauch?)
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich beantworte diese im Rahmen einer Erstberatung aufgrund Ihrer gemachten Angaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Zu a): BFH-Urteil vom 1.12.1992 (IX R 333/87) BStBl. 1994 II S. 12 besagt:
Eine Entschädigung des Versicherers gehört nur insoweit zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, als sie Werbungskosten - wie z. B. AfaA und Abbruchkosten - ersetzen soll. Sie mindert auch nicht die (Wieder-)Herstellungskosten.
Zu b): GrESt fällt nicht an, soweit Ihr Anteil in gerader Linie von Ihnen auf Ihren Sohn übertragen wird, entsprechend bei Ihrem Bruder.
Bei unentgeltlicher Übertragung v. Ihrem Bruder auf Sie -> Spekulationsfrist 10 Jahre + Schenkungsteuer: Freibetrag nur 20.000 €!
§ 6 Abs. 1 Satz 1 GrEStG besagt: "Geht ein Grundstück von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer an der Gesamthand beteiligter Personen über, so wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Bruchteil, den der einzelne Erwerber erhält, dem Anteil entspricht, zu dem er am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist."
Man könnte GbR-Grundstück übertragen auf Miteigentum von jeweils Ihnen und Ihrem Bruder. Ein späterer Übertrag nach ca. 2 - Jahren von jeweils einem Anteil von Ihnen und Ihrem Bruder auf die jeweils einen Sohn wäre GrESt-frei und dürfte nicht als Gesamtplan (Gestaltungsmissbrauch) gesehen werden.
Ich hoffe, Ihnen einen kurzen Überblick über die steuerliche Sachlage habe geben können. Um jedoch eine umfassende und konkretere Aussage treffen zu können, werden auf jeden Fall noch detaillierte Informationen über Ihre persönlichen Verhältnisse benötigt.
Mit freundlichem Gruß
Steffen Becker
-Steuerberater-
stb-becker@arcor.de
