Répartition du prix d'achat d'une maison individuelle pour la structuration du financement.
Octobre 26, 2014 | 80,00 EUR | répondu par Anton Pernitschka
Je voudrais acheter une maison individuelle avec une petite annexe privée.
Comme je gère une petite entreprise (forme juridique UG), l'annexe, ainsi qu'un garage et deux autres caves situés dans la maison, devraient être loués à l'entreprise. Les pièces à louer sont accessibles et verrouillables séparément. Les caves seront utilisées comme atelier et entrepôt, et l'annexe comme bureau. L'appartement privé est situé à l'étage.
Maintenant, je souhaite financer au maximum les pièces à louer au rez-de-chaussée par un emprunt, et payer principalement l'appartement privé au rez-de-chaussée avec des fonds propres. Le prix d'achat doit donc être divisé en plusieurs parties et être spécifié séparément dans le contrat d'achat (en plus du paiement séparé).
Questions
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1. Si l'on divise uniquement en fonction de la surface habitable, l'annexe représente 25% de la surface totale du logement (y compris l'appartement privé à l'étage). Si l'on divise en fonction de la surface utile (y compris les caves et le garage), la part au rez-de-chaussée est beaucoup plus importante (environ 40%), et donc aussi l'avantage fiscal envisagé, mais est-ce que l'administration fiscale l'acceptera? La surface utile n'est-elle pas moins précieuse que la surface habitable? Existe-t-il une clé de répartition qui pondère les différents types d'utilisation des espaces dans le bâtiment? Ou faut-il procéder différemment ici (mot-clé: bâtiment à usage mixte)? Comment calculer les parts de surface en fonction du type d'utilisation pour la répartition du prix d'achat?
1b. Dans mon cas, comment doit-on répartir les charges fixes non liées à la consommation régulière (taxe foncière, assurances, etc.), en fonction de la surface habitable, de la surface utile ou autrement?
2a. S'il est possible de diviser le prix d'achat en fonction de la surface utile, je pourrais louer le grenier actuellement non aménagé comme espace de stockage (donc surface utile), en tenant compte d'une réduction de la surface en raison des pentes du toit - cela augmenterait encore plus la part des espaces utiles loués du bâtiment (à 60%). Est-ce que cela fonctionnerait?
2b. Serait-il préjudiciable si l'accès au grenier se fait uniquement par un escalier depuis l'appartement privé? Une entrée séparée pourrait être ajoutée ultérieurement - les coûts de construction de cet accès spécifique seraient-ils entièrement attribués à la partie du bâtiment louée (le grenier), ou ces coûts devraient-ils être répartis en fonction de la surface (privé/loué)?
3. Le grenier devra être aménagé ultérieurement en espace habitable - cependant, l'intention est de louer également ces pièces à l'entreprise (bureaux). Pourrais-je déjà maintenant (indépendamment du point 2a) inclure la surface du grenier dans la répartition du prix d'achat? Si oui - comment calculer cela, ou comment devrais-je procéder?
4a. Il est également prévu d'installer un système photovoltaïque sur le toit de la maison. La surface du toit pourrait également être louée à l'entreprise. Les revenus de cette location iraient à l'entreprise. Avec quelle part pourrait-on diviser un toit de maison en termes de prix d'achat?
4b. Au moment de l'acquisition, le grenier n'est pas aménagé, et la couverture du toit (de l'ensemble du bâtiment) a déjà 50 ans. Si la charpente du toit est refaite, une isolation sur le toit ainsi qu'une nouvelle couverture en tuiles est effectuée, cette mesure pourrait-elle être immédiatement déduite en tant que frais de conservation (à condition que je respecte les 3 ans après l'achat)?
4c. Si des fenêtres de toit supplémentaires sont installées simultanément (mais avec une facture distincte), seules les fenê
Cher demandeur,
Dans le cadre d'une consultation initiale et de votre investissement honoraires, en respectant les règles de ce forum, je souhaite répondre à vos questions.
Selon l'arrêt du BFH du 10 octobre 2000, BStBl II 2001, 183, le prix total d'achat d'un terrain bâti ne doit pas être divisé selon la méthode dite de la valeur résiduelle, mais selon la proportion des valeurs vénale ou partielle du terrain d'une part et du bâtiment d'autre part.
La répartition du prix d'achat repose sur les dispositions de l'évaluation vénale sur la base du code de construction (méthode de la valeur vénale selon le règlement d'évaluation immobilière). Il s'agit d'une estimation qualifiée, fondée sur une expertise réfutable.
Le ministère fédéral des Finances a publié en janvier 2014 un guide pour le calcul de la répartition du prix d'achat d'un terrain avec le formulaire KPA 2/14. Ce guide explique le schéma de calcul de la répartition à l'aide d'un exemple.
Il est bien sûr possible de déroger à cette méthode de répartition.
Une division des bâtiments en fonction de la superficie est autorisée tant en fonction de la surface habitable que de la surface utile. Cela sera probablement accepté par le service des impôts dans votre cas.
Il existe deux ou trois règlements pour le calcul de la superficie habitable. Le règlement sur la superficie habitable, la norme DIN 277 "Surfaces au sol et volumes des bâtiments en construction" et occasionnellement la norme DIN 283 obsolète pour le calcul de la superficie habitable. Les logements socialement subventionnés doivent être calculés selon le règlement sur la superficie habitable (BGBl I 2003, 2346), tandis que pour la construction de logements libres, le choix peut être fait entre le règlement sur la superficie habitable ou la norme DIN 277. Cependant, la norme DIN 277 ne permet pas de calculer la superficie habitable, mais les surfaces utiles et de circulation d'un logement. Pour le calcul de la superficie habitable selon la norme DIN, il y avait la norme DIN 283, qui n'est cependant plus en vigueur.
Les deux méthodes de calcul sont basées sur la surface au sol, qui est déterminée dans une première étape de travail. Cette surface au sol est divisée selon la norme DIN 277 en surfaces utiles, de circulation ou fonctionnelles. En revanche, selon le règlement sur la superficie habitable, les surfaces au sol des pièces individuelles et des espaces extérieurs sont évaluées en fonction de leur utilisation résidentielle. Cependant, les deux méthodes de calcul peuvent conduire à des résultats différents.
Une possibilité de répartir les charges annexes est la superficie habitable (selon le règlement sur la superficie habitable). Il est également possible de répartir selon le volume construit. Il n'est cependant pas nécessaire que le même critère de répartition soit appliqué pour toutes les catégories de charges annexes.
Dans une division de la surface utile, le grenier pourrait également être inclus dans votre cas.
Les coûts de construction d'un accès séparé au dernier étage seraient probablement à répartir dans votre cas.
L'utilisation commerciale envisagée du dernier étage ne peut pas être prise en compte au moment de la division du prix d'achat. Ce n'est que lorsque cette utilisation est effectivement en place que la part d'utilisation commerciale peut être intégrée dans l'actif de l'entreprise (et une dépréciation peut être déduite).
Une division du toit de la maison serait à effectuer selon le calcul de la surface habitable selon les critères ci-dessus. En cas de location du toit, différentes formes de rémunération sont possibles, par exemple un forfait par mètre carré occupé. Dans ce cas, le montant se situe généralement entre 2 € et 4,40 € par m²/an, en fonction de l'emplacement et de la nature du bien.
Le remplacement du toit peut être considéré comme une dépense de maintenance immédiate.
Si, par un ensemble de mesures, la valeur d'utilisation des
