Tek ailelik evin satın alma bedeli finansman yapısına bölünüyor.
Ekim 26, 2014 | 80,00 EUR | cevaplandı Anton Pernitschka
Özel bir EFH ve küçük bir misafir dairesi satın almak istiyorum.
Bir UG şirketi işlettiğim için, misafir dairesi ile birlikte evdeki garaj ve diğer iki bodrum odası da şirkete kiralanmalıdır. Kiralanacak odalar ayrı ve kilitlenebilir şekilde erişilebilir. Bodrum odaları atölye ve depo olarak kullanılacak, ELW ise ofis olarak kullanılacaktır. Üst katta ise özel daire bulunmaktadır.
Şimdi, kiralanan alanları kredi ile finanse etmeyi ve özel olarak kullanılan daireyi büyük ölçüde kendi kaynaklarımdan ödemeyi düşünüyorum. Bu nedenle, satın alma bedeli birden fazla parçaya bölünmeli ve satın alma sözleşmesinde ayrı ayrı belirtilmelidir (ayrıca ayrı ödemelerle).
Sorular
======
1. Yalnızca yaşam alanına göre bölünecek olursa, misafir dairesi toplam yaşam alanına göre (üst kat dahil) çok küçük görünmektedir (%25). Kullanım alanına göre bölünecek olursa (yani bodrum ve garaj dahil), alt katta pay önemli ölçüde büyüyecektir (%40) ve bu da hedeflenen vergi avantajını artıracaktır, ancak Vergi Dairesi (FA) bunu kabul eder mi? Kullanım alanı, yaşam alanından daha az değerli değil midir? Yapı içindeki farklı kullanım tiplerini ağırlıklandıran bir bölüşüm anahtarı var mıdır? Veya burada farklı bir yaklaşım mı benimsemeliyim (anahtar kelime: karma kullanımlı bina)? Satın alma bedelinin bölüşümü için kullanım türüne bağlı olarak alan paylarını nasıl hesaplamalıyım?
1b. Düzenli olarak tüketimden bağımsız diğer maliyetlerin (emlak vergisi, sigorta vb.) bölüşümü nasıl olmalıdır, yaşam alanına göre mi, kullanım alanına göre mi yoksa başka şekilde mi?
2a. Satın alma bedelini kullanım alanına göre bölünebildiği takdirde, şu anda kullanılmayan çatı arasını (yani kullanım alanı) çatı eğimleri nedeniyle bir alan indirimi dikkate alarak depo alanı olarak kiraya verebilirim - bu, binanın kiralanmış kullanım alanı payını daha da artıracaktır ( %60). Bu işe yarar mı?
2b. Çatı arasının yalnızca özel daireden bir merdivenle erişilebilmesi zararlı olabilir mi? Ayrı bir giriş sonradan eklenilebilir - bu ayrı girişin maliyetleri tamamen kiralanan birim kısmına (çatı katı) mı dahil edilmelidir, yoksa bu maliyetler alan payına göre (özel/kiralık) mi bölüşülmelidir?
3. Çatı katı daha sonraki bir tarihte yaşam alanına dönüştürülecek, ancak odaların da şirkete kiralanacağı bir şekilde (ofis alanı). Şu anda (2a'nın işe yarayıp yaramadığından bağımsız olarak) çatı katındaki alanı satın alma bedelinin bölüşümünde dikkate alabilir miyim? Eğer evet - nasıl hesaplanmalı, veya nasıl ilerlemeliyim?
4a. Evin çatısına fotovoltaik bir sistem kurulması da planlanmaktadır. Çatı alanı ayrıca işletmeye kiralanabilir. Bu gelirler işletmeye aktarılacaktır. Bir ev çatısını satın alma bedeli açısından hangi oranda bölüştürebilirsiniz?
4b. Satın alındığı anda çatı katı tamamlanmamıştır ve çatı kaplaması (tüm bina) zaten 50 yıllıktır. Çatı kirişleri
Sayın Soru Soran,
Bu forumun kurallarına uygun olarak bir Danışmanlık randevusunda ve ödemenizin kullanımında, sorularınızı cevaplamak istiyorum.
BFH'nin 10.10.2000 tarihli kararına göre, BStBl II 2001, 183, bir arsa için toplam satın alma bedeli, Restwertmethode denilen yönteme göre değil, arazi ve bina arasındaki değerlerin veya kısım değerlerinin oranına göre bölünmelidir.
Satın alma bedeli bölümlemesi, yapı değerleme yönetmeliği hükümlerine dayanmaktadır (İnşaat Yasası'na dayalı olarak İnşaat Değerleme Yönetmeliği'ne göre bir mülk değerlemesi). Bu, uzmanca gerekçelendirilen ve çürütülebilen nitelikli bir tahmin içermektedir.
Bundesfinanzministerium, 2014 yılı Ocak ayında KPA 2/14 formu ile bir arsa satın alma bedeli bölümleme hesaplama kılavuzu yayınladı. Bu kılavuzda bölümleme hesaplamasının şeması bir örnekle açıklanmaktadır.
Bu bölümleme yönteminden tabii ki sapılabilir.
Yüzölçümüne göre bir bina bölümlemesi hem yaşam alanı hem de kullanım alanı açısından kabul edilebilir. Bu durumda muhtemelen Vergi Dairesi tarafından da kabul edilir.
Yaşam alanı hesaplama için iki veya üç kural dolaşmaktadır. Yüzölçümü Yönetmeliği, DIN Norm 277 "Yüksek Yapılar için Yüzeyler ve Hacimler" ve bazen de eski DIN 283 yaşam alanı hesaplama için. Kamu destekli konutlar Yüzölçümü Yönetmeliğine göre hesaplanmalıdır (BGBl I 2003, 2346), serbest finanse edilen konut inşaatında isteğe bağlı olarak Yüzölçümü Yönetmeliği veya DIN 277'ye göre hareket edilebilir. Ancak DIN 277'de yaşam alanları belirlenmez, bunun yerine bir dairenin kullanım ve ulaşım alanları belirlenir. DIN Normuna göre yaşam alanı hesaplama için DIN 283 vardı, ancak artık geçerli değil.
Her iki hesaplama yöntemi de birinci aşamada belirlenen temel alanı temel alır. Bu temel alan, DIN 277'ye göre kullanım, ulaşım veya fonksiyonel alanlara bölünür. Yüzölçümü Yönetmeliğine göre ise, odaların ve açık alanların temel alanları yaşam alanlarıyla ilgili olarak değerlendirilir. Ancak her iki hesaplama yöntemi farklı sonuçlara yol açabilir.
Nebenkosten'in bölümlendirilmesi için bir seçenek, yaşam alanıdır (Yüzölçümü Yönetmeliğine göre). Ayrıca, inşaat alanına göre bir bölümlendirme de kabul edilebilir. Ancak tüm Nebenkosten türleri için aynı dağıtım anahtarı kullanılması zorunlu değildir.
Bir kullanım alanı bölümlemesi durumunda, çatı katı da hesaba katılabilir.
Çatı katına ayrı bir girişin maliyetleri muhtemelen bölünmelidir.
Çatı katının niyetlenen ticari kullanımı, satın alma bedeli bölümlemesi sırasında henüz dikkate alınmamalıdır. İlgili kullanım gerçekleştiğinde, ticari kullanım payı işletme varlığına dahil edilebilir (ve amortisman talep edilebilir).
Bir evin çatısının bölünmesi, yukarıdaki kriterlere göre yapılmalıdır. Çatı kirası için farklı ödeme türleri mümkündür, örneğin doldurulmuş metrekare başına sabit bir ücret. Bu durumda yıllık olarak tipik olarak
