Спросите налогового консультанта по теме Аренда / Сдача в аренду

Разделение стоимости частного дома для финансового планирования.

Октябрь 26, 2014 | 80,00 EUR | отвечено Anton Pernitschka

Я хочу купить частный дом с небольшой квартирой для гостей.
Поскольку я веду небольшой бизнес (юридическая форма UG), квартира для гостей, а также гараж и два других подвальных помещения в доме должны быть сданы в аренду компании. Помещения для аренды имеют отдельный доступ и могут быть закрыты на ключ. Подвальные помещения будут использоваться как мастерская и склад, а квартира для гостей - как офис. В верхнем этаже находится частная квартира.

Теперь я хочу кредитно финансировать помещения для аренды в подвале наибольшей частью и оплатить частную квартиру в цокольном этаже в основном собственными средствами. Поэтому цена покупки должна быть разделена на несколько частей и отдельно указана в договоре купли-продажи (вместе с отдельной оплатой).

Вопросы
=======
1. Если разделить по жилой площади, квартира для гостей составляет всего 25% от общей жилой площади (включая частную квартиру наверху). Если разделить по полезной площади (включая подвал и гараж), доля в подвале будет значительно больше (примерно 40%), что также увеличит налоговое выгодное положение, но будет ли это принято налоговой службой? Не является ли полезная площадь менее ценной, чем жилая? Существует ли ключ для разделения, который учитывает различные назначения помещений в здании? Или нужно действовать по-другому (ключевое слово: смешанное использование здания)? Как мне рассчитать доли площадей в зависимости от назначения для разделения цены покупки?

1b. Как нужно разделить регулярные независимые от расходов дополнительные расходы (налог на землю, страхование и т. д.) в моем случае, по жилой площади, по полезной площади или по-другому?

2а. Если возможно разделить цену покупки по полезной площади, то я мог бы сдавать в аренду незавершенный чердак как складское помещение (также по полезной площади) с учетом скидки из-за косоугольных скатов - это увеличило бы долю сдаваемой полезной площади здания еще больше (до 60%). Работало бы это?

2b. Будет ли вредно, если чердак будет доступен только через лестницу из частной квартиры? Отдельный вход может быть установлен дополнительно - стоимость создания этого отдельного доступа должна быть полностью отнесена к арендованной части объекта (чердак), или эти расходы должны быть разделены согласно доле площадей (частный/сдаваемый)?

3. Чердак должен быть отремонтирован в жилую площадь позже, но с намерением также сдавать помещения в аренду фирме (офисные помещения). Могу ли я уже сейчас (независимо от того, работает ли пункт 2а) учесть площадь чердака при разделении цены покупки? Если

Anton Pernitschka

Уважаемый вопрошающий,

в рамках первичной консультации и учета вашего гонорара, с учетом правил этого форума, хотел бы ответить на ваши вопросы.

Согласно решению Федерального налогового суда от 10.10.2000 года, BStBl II 2001, 183, общая стоимость покупки застроенного участка земли должна быть разделена не методом остаточной стоимости, а в соотношении рыночных или частных стоимостей земли с одной стороны и здания с другой.

Разделение стоимости покупки основано на положениях оценки рыночной стоимости на основе Закона о строительстве (метод оценки стоимости по Постановлению о оценке недвижимости). Это квалифицированная оценка, основанная на экспертном мнении, которую можно опровергнуть.

Министерство финансов опубликовало инструкцию по расчету разделения стоимости покупки участка земли в январе 2014 года с бланком KPA 2/14. В этом руководстве через пример объясняется схема разделения.

Конечно, можно отклониться от этого метода разделения.

Разделение здания по площадям разрешено как по жилой площади, так и по полезной площади. В вашем случае, вероятно, это будет принято налоговой инспекцией.

Существуют два или три способа расчета жилой площади. Нормативы по жилой площади, стандарт DIN 277 "Площади и объемы зданий жилого строительства" и иногда устаревший стандарт DIN 283 по расчету жилой площади. Общедоступное жилье должно рассчитываться в соответствии с нормативами по жилой площади (BGBl I 2003, 2346), при финансировании жилья за счет собственных средств можно выбирать между нормативами по жилой площади и DIN 277. Однако в DIN 277 не рассчитывается жилая площадь, а разделяются площади использования и транспортировки в квартире. Для расчета по нормам DIN был стандарт DIN 283, который сейчас утратил силу.

Оба способа расчета основаны на общей площади, которая определяется на первом этапе. Эта площадь по нормам DIN 277 разделяется на полезные, транспортные или функциональные площади. В соответствии с нормами по жилой площади, площади отдельных помещений и свободные площади оцениваются с учетом их жилого использования. Однако оба метода расчета могут привести к различным результатам.

Один из способов распределения дополнительных расходов - это жилая площадь (согласно нормативам по жилой площади). Также допустимо распределение по объему строений. Однако не обязательно, чтобы для всех видов дополнительных расходов использовалась одна и та же методика распределения.

При разделении полезной площади в вашем случае можно также включить чердак.

Затраты на создание отдельного доступа к мансарде, вероятно