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Indépendant avec obligation de TVA et revenus de location

Novembre 11, 2014 | 35,00 EUR | répondu par StB Patrick Färber

Je suis travailleur indépendant et assujetti à la TVA.

Maintenant, je souhaite acquérir une maison existante avec 2 appartements :
+ Appartement 1 (~50% part) occuper en privé
+ Appartement 2 (~50% part) louer à un tiers

Questions :
1a) Je voudrais affecter toute la maison à mon patrimoine privé et louer l'appartement 2 en tant que personne privée. Est-ce possible, ou est-ce que, en raison de mon activité d'indépendant et de ma TVA, la maison serait automatiquement attribuée au patrimoine professionnel ? Est-ce dépendant du ratio d'utilisation/surface ?

1b) Je serais donc, pour ainsi dire, assujetti à la TVA en raison de mon activité d'indépendant, et en même temps, en tant que propriétaire, non assujetti à la TVA ? Est-ce correct ?

2) Est-il possible que l'administration fiscale considère que ma location a un caractère commercial, car je suis déjà indépendant ? Cela pourrait-il entraîner que mes revenus d'indépendant deviennent alors imposables à l'impôt sur les sociétés ?

Je pense que les questions suivantes dépendent de la réponse à la question 1 :

3) Les revenus locatifs / charges déductibles vont-ils dans l'annexe V, ou dans mon compte de résultat (de mon activité indépendante) ?

4) Dois-je calculer la TVA sur les revenus de location (en raison de ma TVA dans mon activité indépendante) ?

5) Si du matériel/outillage est acheté pour des travaux de rénovation dans l'appartement loué - puis-je déduire la TVA sur cela (en raison de la TVA dans ma personne en tant qu'indépendant) ?

6) En tant que propriétaire et indépendant assujetti à la TVA, puis-je diviser la facture du combustible de chauffage de manière à ce qu'un locataire assujetti à la TVA (également indépendant) puisse déduire la TVA de la facture du combustible ? Si non - y a-t-il des moyens alternatifs pour y parvenir ?

C'est tout. Merci d'avance!

StB Patrick Färber

Cher demandeur,

Je voudrais répondre à votre question en fonction des informations que vous avez fournies :

Vous demandez au niveau de la TVA, mais vous mentionnez également le terme "actif d'exploitation". Il convient donc de préciser que l'attribution dans l'actif de l'entreprise (= TVA) et l'actif d'exploitation (= impôt sur les bénéfices) doivent être évalués indépendamment l'un de l'autre.

Vous pourriez affecter la maison à l'actif de l'entreprise si vous l'utilisez de manière entrepreneuriale (pour votre activité professionnelle) à hauteur d'au moins 10%. Ce n'est pas votre cas et vous ne le souhaitez pas. Par conséquent, vous ne pouvez pas affecter le bâtiment à l'actif de l'entreprise (ou si >10%, vous pouvez affecter le bâtiment à l'actif d'exploitation). Je suppose que vous n'exercez pas votre activité professionnelle à domicile.

Cette décision d'affectation doit être communiquée explicitement au service des impôts l'année de l'acquisition.

Indépendamment de cela, il serait possible de rendre la location privée, exonérée d'impôt sur le revenu, assujettie à la TVA si vous en optiez (§ 9 UStG). Cependant, vous ne le souhaitez pas.

Question 1a : Affectation à l'actif d'exploitation possible
Question 1b : tout à fait correct
Question 2 : Non, une activité professionnelle ne peut jamais devenir commerciale par VuV.
Question 3 : Annexe V
Question 4 : Pas de TVA !
Question 5 : Pas de déduction de la TVA
Question 6 : En tant que bailleur privé non assujetti à la TVA, vous ne pouvez pas facturer de taxes. Vous devriez alors rendre l'ensemble de la location assujettie à la TVA (par option), ce qui rendrait toutes les réponses précédemment données "caduques".

J'espère avoir pu vous aider !

Cordialement,
StB Patrick Färber
post@richtig-gegensteuern.de