Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

Freiberufler mit USt.-Pflicht und Einkünfte aus Vermietung

November 11, 2014 | 35,00 EUR | beantwortet von StB Patrick Färber

Ich bin Freiberufler und USt.-pflichtig.

Nun möchte ich ein bestehendes Haus mit 2 Wohnungen erwerben:
+ Wohnung 1 (~50% Anteil) privat bewohnen
+ Wohnung 2 (~50% Anteil) fremdvermieten

Fragen:
1a) Ich möchte das gesamte Haus meinem Privatvermögen zuordnen, und auch Wohnung 2 als Privatperson vermieten. Geht das, oder würde aufgrund meiner freiberuflichen und USt.-pflichtigen Tätigkeit das Haus automatisch dem Betriebsvermögen zugerechnet? Ist das abhängig vom Nutzungs-/Flächenverhältnis?

1b) Ich wäre dann sogesehen mit meiner freiberuflichen Tätigkeit USt.-pflichtig, und gleichzeitig als Vermieter NICHT USt.-pflichtig? Ist das so korrekt?

2) könnte es passieren, dass das FA auf die Idee kommt, dass meine Vermietung gewerblichen Charakter hat, weil ich bereits selbständig bin? Hätte dies evtl. zur Folge, dass meine freiberuflichen Einkünfte dann gewerbesteuerpflichtig werden?

Ich denke die nachfolgenden Fragen sind abhängig von der Antwort zu Frage 1:

3) kommen die Mieteinnahmen / Werbungskosten in die Anlage V, oder in meine GuV (aus freiberufl. Tätigkeit)?

4) muss ich auf die Mieteinnahmen USt. berechnen (wg. meiner freiberufl. USt.-pflicht)?

5) wenn bei Instandsetzungsmaßnahmen bei der vermieteten Whg. Material/Werkzeug eingekauft wird - darf ich davon die Vorsteuer geltend machen (aufgrund der USt.-pflicht in meiner Person als Freiberufler)?

6) darf ich als Vermieter und USt.-pflichtiger Freiberufler bei der selbst erstellten NK-Abrechnung an meinen Mieter die Rechnung für den Heizungs-Brennstoff anteilig inkl. USt. so aufsplitten, dass z.B. ein USt.-pflichtiger Mieter (ebenfalls Freiberufler) die Ust. aus der Brennstoff-Rechnung geltend machen kann? Falls nicht - gibt es alternative Möglichkeiten, um dies zu erreichen?

Das wars. Vielen Dank im voraus!

StB Patrick Färber

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage möchte ich auf Basis Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Sie fragen nach der umsatzsteuerliche Ebene, erwähnen aber auch das Wort \"Betriebsvermögen\". Vorausgeschickt sei deshalb, dass die Zuordnung im Unternehmensvermögen (=USt) und Betriebsvermögen (= Ertragsteuer) unabhängig voneinander zu beurteilen ist.

Sie könnten das Haus dem Unternehmensvermögen zuordnen, wenn Sie es mindestens 10% unternehmerisch (für die freiberufliche Tätigkeit) nutzen. Das tun Sie nicht und wollen es auch nicht. Daher dürfen Sie das Gebäude auch nicht dem Unternehmensvermögen zuordnen (respektive bei >10% können Sie das Gebäude dem PV zuordnen). Dabei gehe ich davon aus, dass Sie die freiberufliche Tätigkeit auch nicht irgendwie zuhause durchführen.

Diese Zuordnungsentscheidung ist dem Finanzamt am besten ausdrücklich im Jahre des Erwerbs mitzuteilen.

Unabhängig davon wäre es aber möglich, eine private steuerfreie Vermietung umsatzsteuerpflichtig zu gestalten, wenn Sie dazu optieren (§ 9 UStG). Wollen Sie ja aber nicht.

Frage 1a: Zuordnung zum PV möglich

Frage 1b: so völlig richtig

Frage2: nein, eine freiberufliche Tätigkeit kann nie durch VuV gewerblich werden.

Frage 3: Anlage V

Frage 4: keine Umsatzsteuer!

Frage 5: kein Vorsteuerabzug

Frage 6: Sie dürfen als privater, nicht umsatzsteuerpflichtiger Vermieter keine Steuern ausweisen. Sie müssten dann das Mietverhältnis insgesamt umsatzsteuerpflichtig gestalten (durch Option), was alle zuvor gegebenen Antworten \"zunichte macht\".

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen!

MfG
StB Patrick Färber
post@richtig-gegensteuern.de