Obligation de l'EKst pour Immo lors de la vente et dépenses de rénovation 3 ans avant la vente.
Mai 2, 2012 | 30,00 EUR | répondu par Wirtschaftsprüfer André Hintz
Situation :
En 1995, achat dans le patrimoine privé d'une maison de 3 appartements loués comprenant un petit bureau (30 m²) avec 5 garages. Toutes les unités sont louées à des locataires existants et nouveaux. En 1998, division en copropriété et vente de 2 appartements libres, chacun avec un garage. Depuis 1998, l'appartement du rez-de-chaussée restant et l'unité de bureau au rez-de-jardin (GG) ainsi que les 3 garages sont continuellement loués. L'appartement du rez-de-chaussée a été rénové de 07 à 10/2009 et une descente de terrasse a été construite menant au jardin. Depuis 11/2009, l'appartement du rez-de-chaussée, tout comme les autres unités/garages, est loué en continu. En 2012, je prévois de séparer dans le cadastre le bureau, qui comprend actuellement un garage, de ce garage (création d'un nouveau cadastre séparé pour le garage). Ensuite, en 2012, l'appartement du rez-de-chaussée avec un garage et la petite unité de bureau au GG, désormais sans garage, seront vendus. À mon avis, cette procédure devrait être entièrement exempte d'impôt sur le revenu, même si l'appartement du rez-de-chaussée a été rénové au deuxième semestre de 2009 et que ces dépenses de conservation ont été déduites. (Il semble qu'il existe également une possibilité d'imposition fiscale si les dépenses de rénovation sont effectuées peu de temps avant la vente. Quelle est la durée de cette période ou cela est-il déjà effectué si les dépenses de rénovation ont été effectuées à l'automne 2009 ? En information complémentaire, mes dernières ventes immobilières privées étaient en 2005 pour 2 appartements et en 2006 pour 1 appartement. L'administration fiscale n'a pas considéré qu'il s'agissait d'un commerce de biens immobiliers dans ce cas. Je pars également du principe que ce sera le cas dans le cas prévu. Est-ce correct ? Merci d'avance pour votre réponse. Cordialement.
Cher demandeur,
Je souhaite répondre à votre question dans le cadre d'une consultation initiale et en tenant compte de votre investissement financier, ainsi que des règles du portail en ligne. Ma réponse se réfère aux faits que vous avez exposés.
Tout d'abord, il convient de déterminer si une activité commerciale de vente de biens immobiliers peut être établie.
Les indices d'une activité commerciale de vente de biens immobiliers sont la vente de plus de trois objets dans un délai de cinq ans. Cela inclut des terrains de toute nature, indépendamment de leur utilisation, ainsi que des garages vendus individuellement. Il convient également de noter que la construction, l'acquisition ou la modernisation sont étroitement liées dans un laps de temps rapproché. Les cinq dernières années doivent également être prises en compte.
Dans votre cas, l'acquisition se situe en dehors de la période de cinq ans, mais une modernisation a été effectuée dans ce délai. Il faut donc clarifier si l'intention de vendre existait déjà avant la modernisation, si la modernisation était importante et si la valeur marchande de l'immobilier a considérablement augmenté.
Si c'est le cas, un nouveau délai de cinq ans démarre à la fin des travaux de rénovation. Si, pendant cette période, la limite de trois objets est dépassée, une activité commerciale de vente de biens immobiliers sera établie.
Si ce n'est pas le cas et que vos dernières ventes de biens immobiliers remontent bien avant mai 2007, aucune activité commerciale de vente de biens immobiliers ne devrait être reconnue.
Il est cependant important de noter qu'une évaluation au cas par cas est toujours nécessaire. Même en cas de vente de moins de quatre objets dans un délai de cinq ans, une activité commerciale de vente de biens immobiliers peut être établie si les éléments en faveur de cette activité l'emportent. Cela vaut également si plus de trois objets sont vendus sur une période de plus de cinq ans.
Il convient également de vérifier si la vente est soumise à l'impôt sur le revenu.
La vente de biens immobiliers privés utilisés pour générer des revenus est une transaction imposable. Il est nécessaire que l'acquisition et la vente aient lieu dans un délai de dix ans.
Étant donné que plus de 10 ans se sont écoulés entre l'acquisition et la vente, la transaction est exempte d'impôt. De plus, la division du terrain en plusieurs parties ne devrait pas poser de problème.
J'espère que mes explications vous ont été utiles et je reste à votre disposition pour toute question supplémentaire.
Cordialement,
André Hintz
Expert-comptable
