Satışta EKst yükümlülüğü ve satış öncesi yenileme maliyeti 3 yıl.
Mayıs 2, 2012 | 30,00 EUR | cevaplandı Wirtschaftsprüfer André Hintz
Durum:
1995'te özel mülkiyete satın alınan, 1 küçük ofis (30 metrekare) ve 5 garaj içeren 3 ailelik bir ev kiralandı.
Tüm birimlerin mevcut ve yeni kiracılara kiralanması devam etmektedir.
1998'de ayrı mülkiyete bölme ve her biri 1 garajla 2 boş daire satışı.
1998'den beri kalan zemin kat daire ve bahçe katında (GG) ofis birimi ve tüm 3 garaj sürekli kiralanmıştır.
Zemin kattaki daire 7-10/2009 tarihleri arasında yenilenmiş ve bahçeye bir teras çıkışı inşa edilmiştir.
11/2009'dan beri zemin kat daire, tüm diğer birimler/garajlar gibi sürekli kiralanmıştır.
2012'de şimdi 1 garaj içeren ofis mülkiyetinin tapusunu (1 yeni ayrı tapu için) bu garajdan ayırmayı planlıyorum.
2012'de zemin kat daire ile birlikte 1 garaj ve şimdi garajsız olan küçük ofis birimi GG'de satılacak.
Bu yaklaşımın tamamen vergiden muaf olması gerektiğini düşünüyorum, zira zemin kat daire 2009'un ikinci yarısında yenilenmiş ve bakım masrafları düşülmüştü. (Yenileme masrafları satıştan önce yakın bir zamanda yapıldığında vergi ödeme ihtimali de var.
Bu süre ne kadar uzun ve yenileme masrafları 2009 sonbaharında yapılmışsa zaten tamamlanmış mıdır?
Ek bilgi olarak, son özel mülk satışlarım 2005'te 2 daire ve 2006'da 1 daireydi. Vergi dairesi bu durumu ticari gayrimenkul ticaretinden kaynaklanan bir durum olarak görmemişti.
Planlanan durumda da aynı sonuca vardım.
Bu doğru mu?
Önceden cevaplayacağınız için TEŞEKKÜRLER. Saygılarımla.
Sayın Soru Soran,
Sorunuzu, bir Başlangıç Danışmanlığı kapsamında ve Onurunuzun Katkısı ile çevrimiçi portal kuralları dahilinde cevaplamak isterim. Yanıtım, tarafınızdan sunulan duruma dayanmaktadır.
Öncelikle, ticari bir arazi ticaretinin olup olmadığı sorusunun açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.
Ticari arazi ticaretine ilişkin işaretler, beş yıllık bir dönem içinde üçten fazla nesnenin satışını içermektedir. Bu, kullanımlarından bağımsız olarak her türlü araziyi içerir, bu da tek olarak satılan garajları da içerir. Ayrıca, yapılan inşaatın, edinimin veya modernizasyonun yakın bir zamansal ilişkide olması gerekmektedir. Burada ayrıca son beş yıl da dikkate alınmalıdır.
Sizin durumunuzda, edinim beş yıllık süre dışında gerçekleşmiştir, ancak beş yıllık süre içinde bir modernizasyon mevcuttur. Burada, satış niyetinin modernizasyondan önce mevcut olup olmadığı, modernizasyonun büyük ölçekli olup olmadığı ve mülkün piyasa değerinde büyük bir artışın olup olmadığı netleştirilmelidir.
Eğer bu doğruysa, o zaman modernizasyon çalışmalarının bitiminden itibaren yeni bir beş yıllık dönem başlar. Bu dönem içinde üç nesneyi aşarsa, ticari arazi ticareti oluşacaktır.
Eğer bu doğru değilse ve son arazi satışlarınız gerçekten Mayıs 2007'den önce gerçekleştiyse, burada ticari bir arazi ticaretinden bahsedilmemelidir.
Ancak her zaman bireysel durumun bir değerlendirilmesinin gerekliliği unutulmamalıdır. Beş yıllık süre içinde dört nesnenin satışı bile olsa, eğer ticari ticareti gösteren işaretlerin toplamı ağır basarsa, ticari arazi ticareti oluşabilir. Bu durum aynı zamanda beş yıldan daha uzun bir süre içinde üçten fazla nesnenin satışı söz konusu olduğunda da geçerlidir.
Ayrıca, satışın gelir vergisine tabi olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir.
Gelir getirici amaçlarla kullanılan özel mülk satışı, vergiye tabi bir satış işlemidir. Satın alma ve satışın on yıl içinde gerçekleşmesi koşulu aranmaktadır.
Edinim ve satış arasında on yıldan fazla bir süre olduğundan, satış vergiden muaftır. Ayrıca arazinin parçalara ayrılması da burada zararlı olmamalıdır.
Yorumlarımla size yardımcı olabildiysem sevinirim ve saygılarımla
André Hintz
Mali Danışman
