La capacité de répartition des coûts d'exploitation en cas de rente viagère/droit de résidence à vie
Mai 25, 2011 | 40,00 EUR | répondu par Jan Wilking
Chers mesdames et messieurs,
Nous avons acquis une maison à deux familles sur la base d'un contrat notarié avec une rente viagère et un droit de résidence à vie pour le rez-de-chaussée. Nous avons depuis lors réglé sans problème les charges d'exploitation avec le locataire à l'étage et le bénéficiaire du rez-de-chaussée. Nous avons récemment reçu une demande inattendue de l'avocat du bénéficiaire de rembourser les charges d'exploitation calculées pour la taxe foncière B et l'assurance responsabilité civile et des bâtiments, car elles ne sont pas récupérables. Notre contrat d'achat de 1994 ne contient aucune information sur les charges d'exploitation.
Ma question : Dans quelle loi ou quel jugement est-il établi quelles charges d'exploitation sont récupérables dans notre relation contractuelle ? Dans le cas d'une location, le législateur définit clairement quelles charges d'exploitation sont récupérables.
Cher demandeur,
je réponds volontiers à votre demande en tenant compte de votre exposé des faits et de vos efforts comme suit:
Un droit de résidence (§ 1093 BGB) peut être convenu contre paiement ou gratuitement. Si le contrat notarié ne contient pas d'accord clair sur l'obligation du résident à entretenir le bâtiment et les pièces, ainsi que sur les frais d'exploitation que le résident devrait supporter, il n'est généralement pas tenu de payer de frais d'exploitation au propriétaire. En effet, aucune obligation pour le résident de payer des frais d'exploitation ne découle ni du droit de résidence lui-même ni de la relation juridique contractuelle existant à côté du droit de résidence (cf. BGH, jugement du 25.9.2009, V ZR 36/09).
Ainsi, le titulaire doit normalement supporter les coûts accessoires (tels que les déchets, l'eau, le chauffage) causés par l'utilisation, mais pas les charges foncières indépendantes de l'utilisation telles que la taxe foncière ou l'assurance du bâtiment.
Selon votre récit, je suppose que vous avez assumé les obligations du titulaire de l'appartement avec son consentement et que vous avez pris en charge le chauffage de l'appartement, etc., puis avez répercuté ces coûts sur le titulaire de l'appartement dans le cadre d'un décompte des frais d'exploitation. Comme il ne semble pas y avoir d'accord écrit à ce sujet, cela reposait soit sur un accord oral, soit sur un accord implicite (= par un comportement concluant) entre vous et le titulaire. Il n'est bien sûr pas possible d'évaluer à distance si la taxe foncière et l'assurance du bâtiment étaient également incluses (qui sont également répartissables en cas d'accord correspondant). Cependant, compte tenu de la pratique de plusieurs années, on pourrait soutenir qu'un accord (tacite) a été conclu pour que les coûts indépendants de l'utilisation soient également pris en charge de façon proportionnelle, puisque le titulaire semble avoir accepté les décomptes des frais d'exploitation pendant plusieurs années.
En résumé:
Les coûts de la taxe foncière et de l'assurance du bâtiment peuvent être répercutés sur le titulaire de l'appartement. Tout comme en droit de la location, cela nécessite cependant un accord spécifique avec le titulaire de l'appartement si cela n'est pas réglementé dans le contrat notarié.
J'espère avoir pu vous offrir une première orientation utile. En cas de doutes, veuillez utiliser la fonction de demande gratuite.
Veuillez noter que dans le cadre d'une consultation initiale sans connaissance de toutes les circonstances, je ne peux pas donner de conseil définitif. Si vous souhaitez une évaluation finale de la situation, je vous recommande de contacter un avocat et d'examiner la situation avec lui en consultant tous les documents.
Cordialement,
