Yaşam boyu aylık/yaşam boyu oturma hakkı durumunda işletme maliyetlerinin dağıtılabilirliği
Mayıs 25, 2011 | 40,00 EUR | cevaplandı Jan Wilking
Sayın Hanımefendi/ Beyefendi.
Noter sözleşmesi ile birlikte, yaşam boyu oturma hakkı ve aylık gelir üzerine birinci katta bir 2 ailelik ev satın aldık. Betriebskosten'i birinci katta oturan hak sahibi ile ikinci katta oturan kiracı ile şimdiye kadar sorunsuz bir şekilde hesapladık. Tamamen beklenmedik şekilde hak sahibinin avukatından bize, tespit edilen Betriebskosten'leri geri ödeme talebi geldi; zira bunların paylaştırılamaz olduğu iddia edildi. 1994 yılındaki satın alma sözleşmemizde Betriebskosten'ler hakkında herhangi bir bilgi bulunmamaktadır.
Sorum: Hangi kanunda veya hangi kararda, bizim sözleşme ilişkimizde hangi Betriebskosten'lerin paylaştırılabilir olduğu belirlenir? Bir kira ilişkisinde, yasama organı hangi Betriebskosten'lerin paylaştırılabilir olduğunu açıkça belirler.
Sayın Danışan,
size verdiğiniz bilgiler ve katkınız dikkate alınarak, sorunuzu aşağıdaki gibi cevaplıyorum:
Bir ikamet hakkı (BK 1093) karşılıklı veya karşılıksız olarak anlaşılabilir. Noterlik sözleşmesinde ikamet hakkına sahip olanın binanın ve odaların bakımı için ne ölçüde sorumlu olduğu ve ayrıca ikamet hakkına sahip olanın hangi işletme masraflarını ödemek zorunda olduğu konusunda net bir anlaşma bulunmuyorsa, temelde sahibe işletme masrafları ödemek zorunda değildir. Çünkü ikamet hakkına sahip olanın işletme masraflarını ödeme yükümlülüğü, hem ikamet hakkından kaynaklanan yasal ilişki hem de ikamet hakkı yanında mevcut olan sözleşmeden kaynaklanmamaktadır (bkz. BGH, karar tarihi 25.9.2009, V ZR 36/09).
Dolayısıyla, hak sahibi genellikle kullanımdan kaynaklanan giderleri (çöp, su, ısıtma gibi) kendisi karşılamalıdır, ancak kullanıma bağlı olmayan temel yükümlülükler olan arazi vergisi veya bina sigortası gibi giderleri karşılaması gerekmez.
Anlatımınıza göre, ikamet hakkına sahip olanın yükümlülüklerini kabul ederek ve daireyi ısıtmak gibi işlere bakarak ve sonra bu giderleri ikamet hakkına sahip olan üzerinde bir işletme masrafları hesaplaması şeklinde devrettiğinizi varsayıyorum. Ancak bu konuda yazılı bir anlaşma olmadığına göre, bu ya sizinle hak sahibi arasında sözlü veya zımni (=belirgin davranışlarla) yapılan bir anlaşmaya dayanıyordu. Bu anlaşmanın arazi vergisi ve bina sigortasını da içerip içermediği (bu da uygun bir anlaşma olması durumunda paylaşılabilir) uzaktan elbette değerlendirilemez. Yıllar süren uygulamaya bakıldığında, hak sahibinin işletme masraflarını kabul etmiş gibi göründüğü için (sessizce) bir anlaşmanın belirli olmayan giderlerin de paylaşıldığı yönünde yapıldığı savunulabilir.
Özetle:
Arazi vergisi ve bina sigortası masrafları ikamet hakkına sahip olan üzerine aktarılabilir. Ancak kira hukukunda olduğu gibi, bu noterlik sözleşmesinde düzenlenmediyse, bunun için ikamet hakkına sahip olanla somut bir anlaşma gereklidir.
İlk yardım rehberi kapsamında size yardımcı olabileceğim umuduyla. Anlamadığınız bir konu olursa lütfen ücretsiz soru gönderme işlevini kullanın.
Lütfen unutmayın ki tüm koşulları bilmeden size kesin bir tavsiye veremem. Durumu kesin olarak değerlendirmek isterseniz, bir avukata başvurmanızı ve tüm belgeleri inceleyerek durumu detaylı olarak ele almanızı öneriyorum.
Saygılarımla.
