Umlagefähigkeit von Betribskosten bei Leibrente/lebenslanges Wohnrecht
Mai 25, 2011 | 40,00 EUR | beantwortet von Jan Wilking
Sehr geehrte Damen und Herren.
mit Notarvertrag erwarben wir auf der Basis Leibrente und
lebenslangem Wohnrecht für das EG ein 2-Familien-Wohnhaus.Die
Betriebskosten rechneten wir mit dem Mieter im OG und der Berechtigten im EG seither problemlos ab.Völlig unerwartet erreichte uns kürzlich von dem Anwalt der Berechtigten die
Aufforderung,die ermittelten Betriebskosten für die Grundsteuer B
und für die Gebäude-und Haftpflichtversicherung zurückzuzahlen,
da diese nicht umlagefähig seien.In unserem Kaufvertrag von 1994
sind keine Angaben zu den Betriebskosten enthalten.
Meine Frage: In welchem Gesetz oder in welchem Urteil wird festgelegt,welche Betriebskosten bei unserem Vertragsverhältnis
umlagefähig sind? Bei einem Mietverhältnis legt der Gesetzgeber
eindeutig fest,welche Betriebskosten umlagefähig sind.
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Enthält der notarielle Vertrag keine klare Vereinbarung, inwieweit der Wohnberechtigte zur Unterhaltung des Gebäudes und der Räume verpflichtet ist und ferner, ob und welche Betriebskosten der Wohnberechtigte tragen soll, muss er grundsätzlich gar keine Betriebskosten an den Eigentümer zahlen. Denn eine Verpflichtung des Wohnberechtigten zur Zahlung von Betriebskosten ergibt sich weder aus dem dinglichen Wohnrecht selbst noch aus dem neben dem dinglichen Wohnrecht bestehenden gesetzlichen Schuldverhältnis (vgl. BGH, Urteil v. 25.9.2009, V ZR 36/09).
Der Berechtigte muss also grundsätzlich die durch die Benutzung verursachten Nebenkosten (wie Müll, Wasser, Heizung) selbst tragen, nicht aber die benutzungsunabhängigen Grundstückslasten wie Grundsteuer oder Gebäudeversicherung.
Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass Sie die Pflichten des Wohnungsberechtigten mit dessen Einverständnis übernommen und für die Beheizung der Wohnung etc. gesorgt haben und diese Kosten dann auf den Wohnberechtigten im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung umgelegt haben. Da es hierzu aber keine schriftlich festgelegte Vereinbarung zu geben scheint, beruhte dies entweder auf einer mündlichen oder konkludent (=durch schlüssiges Verhalten) getroffenen Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Berechtigten. Ob hiervon auch Grundsteuer und Gebäudeversicherung umfasst waren (die bei entsprechender Vereinbarung ebenfalls umlagefähig sind), kann aus der Ferne natürlich nicht beurteilt werden. In Hinblick auf die jahrelange Praxis könnte man aber argumentieren, dass eine (stillschweigende) Vereinbarung dahingehend vorgenommen wurde, dass auch die benutzungsunabhängigen Kosten anteilig übernommen werden, da der Berechtigte die Betriebskostenabrechnungen ja scheinbar über mehrere Jahre akzeptiert hat.
Zusammengefasst:
Die Kosten für Grundsteuer Gebäudeversicherung können auf den Wohnberechtigten umgelegt werden. Ebenso wie im Mietrecht setzt dies aber eine konkrete Vereinbarung mit dem Wohnberechtigten voraus, wenn dies nicht im notariellen Vertrag geregelt ist.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
