Frag einen Steuerberater zum Thema Vermietung / Verpachtung

Vermietung an Angehörige

Mai 4, 2016 | 50,00 EUR | beantwortet von Steuerberater Udo Glinka

Ich vermiete eine Doppelhaushälfte an meine Eltern. Somit falle ich in die Nutzungsüberlassung §21 Absatz 2 EStG (66% Regel).
Die Stadt, in der die Doppelhaushälfte steht, hat einen Mietspiegel für Wohnungen. Dieser kann aber auch nach Aussage der Stadt bedingt für andere Wohnformen (Reihenhäuser, EFH) Anwendung finden. Einen extra Mietspiegel für Doppelhaushälften gibt es nicht.
Das Finanzamt erkennt die mittlere Wohnlage an. Laut Mietspiegel beträgt die monatliche Vergleichsmiete 8,20 -9,50 Euro / qm. Laut Finanzamt beziehen sich die Werte grundsätzlich nur für Wohnungen und könnten nur bedingt auf andere Wohnformen übertragen werden. Daher sei davon auszugehen, dass man sich eher in der oberen Preisspanne abbildet.
Es gibt aber eine Kurzinfo der Oberfinanzdirektion Rheinland (Kurzinfo Est 82/2007) zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei verbilligt überlassenen Wohnraum (21 Abs. 2 EStG). Basis ist eine BFH Urteil vom 17.08.2005 (IX R 10/05). Demnach könne jeder Mietzins innerhalb der Mietpreisspanne der übliche Endpreis am Abgabeort sein (§8 Als. 2 EStG). Aus Vereinfachungsgründen könne können diese Urteilsgundsätze auch auf die verbilligte Vermietung von Wohnungen nach §21 Abs. 2 EStG übertragen werden, das heißt im Regelfall ist der Ansatz eines Wertes innerhalb der Mietpreisspanne nicht zu beanstanden, auch wenn es der niedrigste Wert ist.

Muss das Finanzamt in einem anderen Bundesland diese Kurzinfo der OFD Rheinland, basierend auf einem BFH Urteil, berücksichtigen?

Oder kann sich das Finanzamt weiterhin darauf berufen das der Mietspiegel nicht eindeutig ist und nur bedingt auf die Doppelhaushälften Anwendung finden kann?

Welche Vorgehensweise raten Sie mir (Bislang Steuerbescheid, Einspruch eingelegt, Rechtliche Stellungnahme Finanzamt erhalten mit Rücknahmeerklärung bzw. Stellungnahme Aufforderung)?

Steuerberater Udo Glinka

Sehr geehrter Fragesteller,

ausgehend von den mir zur Verfügung gestellten Informationen gebe ich Ihnen nachfolgend meine erste Einschätzung.

grundsätzlich 'kann' die Finanzverwaltung sich nach der Mitteilung der OFD richten.

Allerdings war in dem zu Grunde liegenden BFH-Urteil nicht die Gebäudeart strittig, sondern nur die Berücksichtigung der unteren Grenze des Mietspiegels. Das grundsätzliche Vorhandensein eines Mietspiegels wurde nicht bestritten.

Zwar kenne ich die Stellungnahme Ihres Finanzamtes nicht, gehe aber davon aus, dass der Standpunkt vertreten wird, dass es keine örtlichen Mietspiegel für Doppelhaushälften gibt, und deshalb auch nicht der für Wohnungen zur Anwendung kommen kann.

In so einem Fall könnte man Zeitungannoncen, Immobilienanzeigen, Auskünfte von anderen Vermietern die ähnliche Objekte vermieten anführen. Auch ein Sachverständigengutachten wäre denkbar, ist in der Regel aber verhältnismäßig teuer.

Es spricht erst einmal nichts dageben, wenn Sie versuchen den Einspruch noch weiter mit der OFD-Anweisung zu begründen, auch wenn eine Erfolgsaussicht ehrer fraglich wäre.

Wenn Sie den Einspruch nicht zurücknehmen wird letztendlich eine Einspruchsentscheidung auch zu Ihren Ungunsten ergehen.
Beachten müssen Sie aber, dass auch eine sog. Verböserung möglich ist.

Nach § 367 AO muss diese aber angekündigt werden und das Finanzamt muss Ihnen vorher die Möglichkeit geben, den Einspruch zurückzunehmen.

Sie müssen prüfen, ob die oben genannten Rechtsfolgen ggfs. schon eingetreten und den bisherigen Schriftverkehr dahingehend prüfen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichem Gruß

Udo Glinka (StB)