Übertragung einer Eigentumswohnung auf Sohn
November 19, 2009 | 25,00 EUR | beantwortet von Matthias Wander
Sehr geehrte Damen und Herren,
Zusammen mit Meiner Mutter(75%) besitze ich(25%) eine kleine Eigentumswohnung in München.Es handelt sich um eine eine Altbauwohnung ca 45qm die total renovierungs-
bedürftig ist. Gechätzte Kosten hierfür 40000.
Ich nehme an, daß der Verkehrswert vor Renovierung bei 60000
Euro liegt. Davon Anteil meiner Mutter 45000. Meine Mutter ist jetzt im Pflegeheim und die Wohnung soll vermietet werden.Die 75 % der Wohnnung sollen jetzt auf mich übertragen werden
und für meine Mutter ein Nießbrauch der Mieteinnahmen eingeräumt werden.Die Renovierungskosten übernehme ich alleine Wie sind die Mieteinnahmen und Werbubgskostenn zu versteuern.Kann bei Bedürftigkeit meiner Mutter noch auf die Wohnung zurückgegriffen werdn(10Jahre)? Gibt es noch AFA? Gibt es noch andere Gestaltungsmöglichkeiten?
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich gemäß Ihrer Schilderung des Sachverhalts im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:
1. Schenkungsteuer
Die Übertragung des 75%-Anteils an der Wohnung stellt einen schenkungsteuerlichen Tatbestand dar, der jedoch wegen des Freibetrags von 400.000 € (bei Schenkungen von Eltern an die Kinder) keine Schenkungsteuer auslösen wird.
Die Einräumung des Nießbrauchs unterliegt ebenfalls der Schenkungsteuer. Wegen dem niedrigen Freibetrag von nur 20.000 € (Schenkung Kinder an ELtern) könnte Schenkungsteuer entstehen. Dies müsste dann geprüft werden.
Die nießbrauchsberechtigte Person könnte dann wählen, ob sie mit dem Kapitalwert des Nießbrauchs besteuert werden möchte, oder ob die Steuer jährlich im Voraus vom Jahreswert erhoben werden soll. Wählt sie Letzteres, so hätte sie einen entsprechenden Antrag beim Finanzamt zu stellen.
2. Einkommensteuer
Ich habe den Sachverhalt dahingehend verstanden, dass Ihre Mutter den Nießbrauch an den gesamten Einnahmen erhalten soll. Sollte dies nicht der Fall sein, ändert sich die nachfolgende Ausführung.
Ihre Mutter erzielt gemäß § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Dabei werden von den Einnahmen die Werbungskosten abgezogen.
Zu den Werbungskosten zählt auch die Abschreibung.
Die Renovierungskosten stellen nachträgliche Herstellungskosten dar, da sie dazu dienen die Wohnung in einen betriebsbereiten Zustand (Vermietung) zu versetzen, und wären deswegen nur über die Abschreibung zu berücksichtigen.
Allerdings kann die Abschreibung nur vom Eigentümer und nicht vom Nießbrauchsberechtigten geltend gemacht werden. Da Sie als Eigentümer aber keine Einnahmen erzielen, wird die Abschreibung deshalb weder bei Ihnen noch bei Ihrer Mutter berücksichtigt.
Ich hoffe, dass ich Ihre Frage hiermit beantworten konnte.
Mit freundlichen Grüßen
Wander
Steuerberater
