Transfert d'un appartement en copropriété au fils
Novembre 19, 2009 | 25,00 EUR | répondu par Matthias Wander
Chers Mesdames et Messieurs,
En collaboration avec ma mère (75%), je possède une petite copropriété à Munich. Il s'agit d'un appartement ancien d'environ 45m² qui nécessite une rénovation totale. Les coûts estimés pour cela sont de 40 000 euros. Je suppose que la valeur vénale avant rénovation est de 60 000 euros. La part de ma mère est de 45 000 euros. Ma mère est maintenant en maison de retraite et l'appartement doit être loué. Les 75% de l'appartement doivent maintenant m'être transférés et un usufruit des revenus locatifs doit être accordé à ma mère. Je prends en charge les coûts de rénovation seuls. Comment les revenus locatifs et les frais de publicité doivent-ils être imposés ? En cas de besoin de ma mère, peut-on encore se tourner vers l'appartement (pendant 10 ans) ? Existe-t-il encore une AFA ? Existe-t-il d'autres possibilités de structuration ?
Cher demandeur,
Selon votre description de la situation, je souhaite répondre à votre demande dans le cadre d'une consultation initiale comme suit :
1. Impôt sur les donations
Le transfert de 75% de la part de l'appartement constitue un cas d'imposition des donations, mais en raison de l'abattement de 400 000 € (pour les donations des parents aux enfants), aucun impôt sur les donations ne sera déclenché.
L'attribution de l'usufruit est également soumise à l'impôt sur les donations. En raison du faible abattement de seulement 20 000 € (donation des enfants aux parents), un impôt sur les donations pourrait être dû. Cela devrait alors être vérifié.
La personne bénéficiaire de l'usufruit pourrait alors choisir si elle souhaite être imposée sur la valeur du capital de l'usufruit, ou si l'impôt doit être prélevé chaque année à l'avance sur la valeur annuelle. Si elle choisit cette dernière option, elle devra en faire la demande auprès du service des impôts.
2. Impôt sur le revenu
J'ai compris la situation de telle manière que votre mère devrait recevoir l'usufruit de l'ensemble des revenus. Si ce n'est pas le cas, les explications suivantes changent.
Votre mère réalise des revenus de location et de location conformément à l'article 21 de la loi sur l'impôt sur le revenu.
Les frais de publicité sont déduits des revenus.
Les frais de rénovation constituent des coûts de fabrication ultérieurs, car ils servent à mettre l'appartement dans un état de fonctionnement (location) et ne doivent donc être pris en compte que par le biais de l'amortissement.
Cependant, l'amortissement ne peut être réclamé que par le propriétaire et non par le bénéficiaire de l'usufruit. Comme vous en tant que propriétaire ne réalisez aucun revenu, l'amortissement ne sera donc pas pris en compte ni chez vous ni chez votre mère.
J'espère avoir répondu à votre question.
Cordialement,
Wander
Expert-comptable
