Передача квартиры в собственность сыну
Ноябрь 19, 2009 | 25,00 EUR | отвечено Matthias Wander
Уважаемые дамы и господа,
Вместе с моей мамой (75%) я являюсь собственником небольшой квартиры в Мюнхене. Это старая квартира примерно 45 кв.м., требующая полного ремонта. Предполагаемые затраты на это составляют 40000 евро. Я предполагаю, что рыночная стоимость до ремонта составляет 60000 евро. Из этой суммы доля моей мамы составляет 45000 евро. Моя мама сейчас в доме престарелых, и квартира должна быть сдана в аренду. 75% квартиры должны быть переведены на меня, и для моей мамы должно быть установлено пожизненное пользование доходами от аренды. Я беру на себя все затраты на ремонт. Как налогово облагать арендные доходы и расходы на рекламу? В случае нужды моей мамы можно ли обратиться к квартире (в течение 10 лет)? Существует ли еще амортизация? Есть ли другие варианты оформления?
Уважаемый спрашивающий,
Я хочу ответить на ваш запрос в соответствии с вашим описанием ситуации в рамках первичной консультации следующим образом:
1. Налог на дарение
Передача 75% доли в квартире является налоговым фактом дарения, который, однако, не вызовет налога на дарение из-за льготного порога в 400 000 евро (при дарениях от родителей детям).
Предоставление права пользования также подлежит налогу на дарение. Из-за низкого порога в 20 000 евро (дарение детей родителям) может возникнуть налог на дарение. Это должно быть проверено.
Лицо, имеющее право пользования, может выбрать, хочет ли оно быть облагаемым капиталом права пользования, или налог должен быть взиматься ежегодно заранее от годовой стоимости. Если оно выбирает последнее, оно должно подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.
2. Налог на доходы физических лиц
Я понял ситуацию так, что ваша мать должна получить право пользования всеми доходами. Если это не так, изменится следующее изложение.
Ваша мать получает доходы от аренды согласно § 21 НКУ.
Из доходов вычитаются расходы на рекламу.
К расходам на рекламу относится также амортизация.
Затраты на ремонт являются последующими затратами на восстановление, так как они направлены на приведение квартиры в состояние, готовое к эксплуатации (аренда), и поэтому они должны учитываться только через амортизацию.
Однако амортизацию может сделать только владелец, а не право пользования. Поскольку как владелец вы не получаете доходов, амортизация не учитывается ни у вас, ни у вашей матери.
Надеюсь, что этот ответ удовлетворяет ваш вопрос.
С уважением,
Вандер
Налоговый консультант
