Wann fällt Grunderwerbsteuer bei GbR an
April 25, 2012 | 30,00 EUR | beantwortet von Wirtschaftsprüfer André Hintz
Mein Sohn hat mit seiner Freundin 03/2010 ein Grundstück in SCHLESWIG-HOLSTEIN gekauft. Beide sind als Eigentümer eingetragen. Der Notar hat bei Vertragsabschluss "GbR" vorgeschlagen (2 Personen GbR), damit bei einer evtl.Trennung KEINE GrdErwSt anfällt !
Inzwischem ist das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut worden. Nun hat sich seine Freundin von ihm getrennt, und Sie möchte aus dem Vertrag ausscheiden.
Fakt ist: -GrdErwSt wurde von beiden, je 1/2, für das Grundstück 03/2010 bereits gezahlt.
-Wenn man die Gesamtkosten (Haus 71% inkl. Grundstück 29% etc.) ansetzt, dann gelten folgende Eigentumsverhältnisse:
-Kreditgeber 62,2%
-Mein Sohn 36,4%
-(Sie)Seine "Partnerin" 1,4%
Frage: fällt GrdErwSt. für meinen Sohn an, wenn Sie aus dem Vertrag geht und in welcher Höhe; bzw. welchen Weg gibt es dies evtl. zu vermeiden?
Vielen Dank vorab für eine Antwort
Sehr geehrter Fragenstelller,
Ihre Frage möchte ich gerne im Rahmen einer Erstberatung und Ihres Honorareinsatzes zusammen mit den Regeln des Online Portals beantworten. Meine Antwort bezieht sich auf den von Ihnen dargestellten Sachverhalt.
Zunächst ist fraglich, wie mit der GbR umzugehen ist, wenn ein Gesellschafter ausscheidet.
Ist ein Gesellschaftsvertrag abgeschlossen wurden, sind die Regelungen des Gesellschaftsvertrages maßgeblich. Da im Sachverhalt kein Bezug darauf genommen wird, müssen wir von den allgemeinen Regeln des BGB ausgehen.
Im BGB ist klar geregelt, dass eine GbR mit dem Ausscheiden eines Gesellschafters endet, insbesondere wenn nur zwei Gesellschafter vorhanden sind. Ein fortbestand der GbR mit nur einem Gesellschafter ist grundsätzlich nicht möglich. Konsequenz daraus ist, dass die Schulden und Vermögensgegenständen unter den Gesellschaftern entsprechend Ihrer Anteile aufzuteilen sind. Die Gesellschaft ist nunmehr aufzulösen.
Sofern ich Ihren Sachverhalt richtig verstehe, sind beide zu gleichen Teilen Eigentümer des Grundstückes. Das wäre auch nach der Auflösung der GbR so.
Die Eigentumsverhältnisse des Hauses sind noch etwas unklar. Hier zu genaue Aussagen treffen zu können, bedarf es einer Analyse der Verträge. Z.B. ist nicht klar ob das Haus zur GbR gehört oder nicht. Gehört das nicht zur GbR ist Ihr dargestellter Sachhalt immer noch auslegbar. Folgende zwei Alternativen sind möglich.
Eine Alternative ist so zu verstehen, dass Ihr Sohn und seine Freundin das Haus zusammen gekauft und dies mit einem Kredit finanziert haben. Wenn beide als Käufer im Kaufvertrag stehen, sind beide zu gleichen Teilen Eigentümer des Hauses. Die Dritte Partei ist ein Kreditgeber, der sich das Haus und Gründstück als Sicherheit geben lassen hat.
Die zweite Alternative verstehe ich, dass das Haus zusammen mit einer dritten Partei bzw. das Haus nur von einer Dritten Partei erbaut oder gekauft wurde. Die Dritte Partei finanziert das ganze Objekt.
Folglich sind Konsequenzen für das Steuerrecht zu ziehen.
Wenn Ihr Sohn nun die Anteile von seiner Freundin übernimmt, z.B. durch Schuldübernahme, handelt es sich hier um einen Erwerbsvorgang im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).
Die Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung Ihres Sohnes, entweder für Grundstück und Haus (Fall 1) oder nur für das Grundstück (Fall 2). Der Steuersatz beträgt 3,5 %. Steuerschuldner sind beide Personen.
Eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer kann nicht erfolgen, da keine Verwandtschaftsverhältnisse zwischen Ihrem Sohn und seiner Freundin bestehen.
Sollte ein weiterer Gesellschafter in die GbR eintreten, bevor eine Partei aus der Gesellschaft austritt und es zur Auflösung kommt, ist unter bestimmten Umständen ein Fortbestand der GbR möglich. Wenn die Gesellschaft jedoch einen Anteilseignerwechsel verzeichnet, kann es zu einer Besteuerung kommen, wenn mehr als 95 % der Anteile auf einen Gesellschafter entfallen. Dies sollte bei der Berechnung der Anteile beachtet werden.
Dieser Gestaltungsalternative ist jedoch abhängig von Ihren gewählten Vertragsformen, unter anderem mit dem Kreditgeber und des Gesellschaftsvertrages der GbR.
Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen behilflich gewesen zu sein und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
André Hintz
Steuerberater
