Frag einen Steuerberater zum Thema Immobilienbesteuerung

Mieteinnahmen oder nicht bei Wohnrecht naher Angehöriger

Juli 9, 2012 | 50,00 EUR | beantwortet von Matthias Wander

Meine 65 Jahre alten Eltern haben mir ihr schuldenfreies Zweifamilienhaus übertragen und sich ein lebenslanges Wohnungsrecht nach $428 BGB (Eintrag ins Grundbuch nach $1090 BGB) für eine Wohnung darin im Jahreswert von EUR 3.000 gesichert. Die andere Wohnung bewohne ich mit meiner Familie.
Meine Eltern zahlen mir auf freiwilliger Basis EUR 300,- pro Monat als Anteil für Strom, Wasser, Entwässerung, Abfall, Gas, Grundsteuer, Gebäude- und Elementarschadenversicherung, obwohl im Übertragungsvertrag keine Kaltmiete, Warmmiete oder ähnliches gesondert erwähnt sind.

Dazu meine Fragen:

1. Zählen die Zahlungen meiner Eltern für mich überhaupt als Mieteinnahme, welche Kosten umfasst ein Wohnungsrecht ohne weitergehende Angaben zu Kaltmiete, Warmmiete, Umlagen?
2. Falls Mieteinnahme=ja, kann ich dann steuerbegünstigend Ausgaben bzw. Verluste durch Mindermiete für nahe Angehörige anteilig in Abzug bringen und an welcher Stelle der Steuererklärung sollte ich diese dann am besten geltend machen?
3. Falls Mieteinnahme=nein, zählt dann das Prinzip "Keine Einnahmen - keine Ausgaben" und ich muss mir steuerlich sowieso keinerlei Gedanken machen?
4. Wäre es steuerlich besser einen, wenn auch äußerst gering dotierten, Mietvertrag aufzusetzen?

Matthias Wander

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung beantworten möchte.

M. E. liegt kein Mietverhältnis vor, was zur Folge hat, dass Sie keine Kosten die für das Haus anfallen steuerlich geltend machen können (Ausnahme: Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen).

Insbesondere bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen verlangt das Finanzamt die Schriftform.

Bei Mietverhältnissen zwischen Angehörigen ist zu beachten, dass wenn die Miete weniger als 2/3 beträgt die Werbungskosten auch nur im Verhältnis der tatsächlich gezahlten zur ortsüblichen Miete abzugsfähig sind. Für den vollen Werbungskostenabzug sollte die Miete mehr als 2/3 der ortsüblichen betragen.

Da Ihre Eltern für eine Wohnung ein Wohnrecht haben, können Sie diese Wohnung nicht vermieten, da Sie nicht über die Wohnung frei verfügen können. Zuerst müssten Ihre Eltern auf das Wohnrecht verzichten. Vorsicht: Durch den Verzicht kann Schenkungsteuer entstehen!!!

Ich hoffe, ich konnte Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen

Wander
Steuerberater