Ertragswertberechnung
Oktober 5, 2018 | 30,00 EUR | beantwortet von StB Steffen Becker
Ich möchte ein kleines, sehr altes Reihenhaus (84 qm / 120 qm / 1921/ Bodenrichtwert 80 €) an meine Nichte verschenken. Dem Notar habe ich einen geschätzten Hauswert von ca. € 70000 genannt, der auch in den vertraglichen Dokumenten angesetzt wird.
Übernimmt das Finanzamt zur Berechnung der Schenkungssteuer diesen Betrag, oder ist es verpflichtet, eine eigene Berechnung durchzuführenn etwa mittels Ertragswertverfahrens? Diese würde nach meiner eigenen Berechnung nur einen Verkehrswert von ca. 25000 € ergeben.
Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Ich beantworte diese im Rahmen einer Erstberatung aufgrund Ihrer gemachten Angaben. Fehlende oder fehlerhafte Angaben können das rechtliche Ergebnis beeinflussen.
Für die Schenkungsteuer ist das Finanzamt an die Bewertungsmethoden nach dem Bewertungsgesetz gehalten. Abhängig davon, um was für ein Grundstück es sich handelt, kommen folgende Bewertungsmethoden in Betracht:
1. Vergleichswertverfahren:
Das Vergleichswertverfahren kommt bei Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Familienhäusern zur Anwendung. Der Wert wird ermittelt, indem mit dem tatsächlich realisierten Kaufpreis andere vergleichbarer Objekte vergleichen wird. Zum Vergleich herangezogen werden typischer Weise Baujahr, Adresse, Wohnfläche, Balkon/Garten, Garagenstellplatz.
2. Ertragswertverfahren:
Mit dem Ertragswertverfahren werden Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke bewertet. Der Ertragswert addiert sich aus den zu erwartenden zukünftigen Einnahmen der Immobilie und aus dem Bodenwert. Der Bodenwert errechnet sich aus dem „Bodenrichtwert“ und der Größe des Grundstücks Bei der Ermittlung des Jahresrohertrags wird grundsätzlich auf die erzielte Miete abgestellt. Die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung sind bei der Berechnung des Gebäudeertragwertes ebenfalls zu berücksichtigen.
3. Sachwertverfahren:
Zur Feststellung des Sachwerts wird der Bodenwert bestimmt wie auch beim Ertragswertverfahren und mit dem Wert des Gebäudes addiert. Der Gebäudesachwert berechnet sich aus der Grundfläche mal dem Normalherstellungskosten, sprich den normierten Kosten eines Neubauwertes in verschiedenen Standardstufen (einfach/gehoben). Davon abgezogen wird die Alterswertminderung. Dieser Wert wird dann mit einem sog. Sachwertfaktor multipliziert. Gerade beim Sachwertverfahren, das stets da, wo das Vergleichswert- und das Ertragswertverfahren nicht zur Anwendung kommt, herangezogen wird, kommt es leicht zu steuerlichen Überbewertungen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Mit freundlichem Gruß
Steffen Becker
Steuerberater
