Calcul de la valeur vénale
Octobre 5, 2018 | 30,00 EUR | répondu par StB Steffen Becker
Je souhaite offrir à ma nièce une petite maison mitoyenne très ancienne (84 m² / 120 m² / 1921 / valeur cadastrale 80 €). J'ai indiqué au notaire une valeur estimée de la maison d'environ 70 000 €, qui sera également inscrite dans les documents contractuels.
Est-ce que l'administration fiscale prendra en compte ce montant pour calculer les droits de donation, ou est-elle obligée de réaliser sa propre évaluation, par exemple en utilisant la méthode de la valeur locative ? D'après mes propres calculs, cela ne donnerait qu'une valeur marchande d'environ 25 000 €.
Cher demandeur,
Merci pour votre demande. Je réponds dans le cadre d'une consultation initiale en fonction des informations que vous avez fournies. Des informations manquantes ou incorrectes peuvent influencer le résultat juridique.
Pour l'impôt sur les donations, l'administration fiscale est tenue de suivre les méthodes d'évaluation prévues par la loi sur l'évaluation. Selon le type de propriété, les méthodes d'évaluation suivantes peuvent être envisagées :
1. Méthode comparative :
La méthode comparative est utilisée pour les copropriétés, les biens en copropriété et les maisons familiales. La valeur est déterminée en comparant le prix réellement réalisé avec celui d'autres biens comparables. Les critères de comparaison comprennent généralement l'année de construction, l'adresse, la surface habitable, le balcon/jardin, la place de parking.
2. Méthode du revenu :
La méthode du revenu est utilisée pour évaluer les biens immobiliers locatifs, les biens commerciaux et les biens à usage mixte. La valeur du revenu est calculée à partir des revenus futurs attendus de la propriété et de la valeur du terrain. La valeur du terrain est déterminée par le "prix du terrain" et la taille de la propriété. Le revenu brut annuel est basé sur le loyer perçu. Les frais de gestion et le rendement du terrain doivent également être pris en compte dans le calcul de la valeur du revenu du bâtiment.
3. Méthode du coût :
Pour déterminer la valeur du bien, la valeur du terrain est déterminée comme pour la méthode du revenu, puis ajoutée à la valeur du bâtiment. La valeur du bâtiment est calculée en multipliant la surface au sol par le coût de construction normalisé, c'est-à-dire les coûts normalisés d'une nouvelle construction à différents niveaux de qualité (simple/élevée). Une déduction est faite pour la dépréciation due à l'âge. Cette valeur est ensuite multipliée par un facteur de valeur marchande. La méthode du coût, qui est utilisée chaque fois que les méthodes de comparaison et de revenu ne s'appliquent pas, peut entraîner une surestimation fiscale.
J'espère que cela vous aide.
Cordialement,
Steffen Becker
Expert-comptable
