Frag einen Steuerberater zum Thema Einkommensteuererklärung

Vorgezogene Erbfolge: absetzbare Kosten bei Nießbrauch

Februar 27, 2012 | 30,00 EUR | beantwortet von Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

2010 wurde per notariellem Vertrag das Wohnhaus meines Vaters einschl. aller Kosten, die an der Immobilie anfallen, per vorgezogener Erbfolge auf mich übertragen. Im Übergabevertrag (und Grundbuch) wurde meinem Vater ein Nießbrauchsrecht für 2 der drei Wohnungen eingeräumt - insgesamt ca. 75% der Wohnfläche. Eine der Wohnungen bewohnt er privat, die andere bewirtschaftet er als Ferienwohnung - bis auf die Nebenkostenvorauszahlungen werden keine weiteren Zahlungen geleistet. Die dritte Wohnung ist vermietet, deren Einnahmen stehen mir zu und sie decken im Groben die Ausgaben.

Dummerweise rechnet das Finanzamt anders: Für 75% der Wohnfläche werden keine Einnahmen erzielt, da kostenlos überlassen, also seien auch 75% der Kosten nicht anrechenbar. Unterm Strich bleibt also eine zu versteuernde Einnahme durch die Miete übrig, die so aber gar nicht existiert. Ausgaben nicht anerkannt zu bekommen, ist das Eine. Einnahmen zu versteuern, die nicht existieren, ist hingegen ärgerlich.

Das Nießbrauchsrecht sollte meinen Vater eigentlich in die Lage versetzen, trotz der Übergabe weiterhin von der Immobilie als Altersvorsorge zu profitieren - indem er mietfrei wohnt und sich durch Bewirtschaftung der anderen Wohnung die Rente aufbessert.

Ich bin somit auf der Suche nach einem Modell, das meine tatsächlichen Kosten widergibt und vom Finanzamt entsprechend akzeptiert wird. Ganz konkret stellt sich mir die Frage, ob ich

a) die nicht anerkannten 75% Werbungskosten der Immobilie irgendwie als Sonderausgaben geltend machen kann. Sie sind ja letztendlich real und quasi meine Gegenleistung für das vorgezogene Erbe. Dann wäre alles OK.

oder ob ich
b) eine ganz neue vertragliche Situation schaffen muss (und kann?), z.B. indem mein Vater auf den Nießbrauch verzichtet, die Wohnungen zu einem ortsüblichen Preis mit normalem Mietvertrag mietet und ich ihm im Gegenzug eine monatliche Zahlung zusichere, die ihm genau das erlaubt. Mit der Zahlung könnte er auch ausziehen und ich könnte durch Vermietung der beiden Wohnungen (da kein Nießbrauch mehr) diese Zahlung finanzieren.

Für den zweiten Fall bin ich mir aber nicht sicher, ob das zum Einen wegen Gestaltungsmißbrauch abgelehtn wird, und zum Anderen, ob diese Zahlungen bei Übertragung der Immobilie noch als Dauernde Last akzeptiert werden (bzw. für mich zu 100% abzugsfähig sind).

Falls der Weg letztendlich gangbar wäre, wüßte ich gern noch, ob dieser Versorgungsvertrag strengen Regeln unterliegt, die zur Beachtung durch das Finanzamt unbedingt eingehalten werden müssen (z.B. Grundbuch, Veränderbarkeit der Zahlung), oder ob man so einen Vertrag auch untereinander schließen kann.

Für konkrete Vorschläge wäre ich sehr dankbar!
Viele Grüße!

Dipl.BW/SB Ulrich Stiller

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

besten Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Grund Ihrer Angaben und vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:

Aufwendungen im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung können nur dann abgezogen werden, wenn Einnahmen erzielt werden.

In Ihrem Falle hat Ihr Vater unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs das Wohnhaus mit 3 Wohnungen auf Sie übertragen und dabei auch die Aufwendungen für die gesamte Immobilie übernommen, daneben hat sich Ihr Vater an 2 Wohnungen den Nießbrauch vorbehalten:

Bei der vom Vater selbst genutzten Wohnung kann nichts abgezogen werden, da keine Mieteinnahmen vorliegen.

Soweit der Vater die Ferienwohnung vermietet, muss er als Nießbraucher die Mieteinnahmen versteuern kann aber die anteiligen oder dieser Wohnung zuzurechnenden Werbungskosten abziehen.

Sie als Eigentümer der vermieteten Wohnung müssen die Einnahmen in vollem Umfang versteuern, können aber keine Werbungskosten abziehen, da lt. Übergabevertrag diese Aufwendungen vom Vater als Nießbraucher getragen werden.

Bei der Übertragung wurde an die steuerlichen Folgen überhaupt nicht gedacht.

Den von Ihnen gewünschten Sonderausgabenabzug gibt es so nicht.

Der Nießbrauch kann für die Zukunft z.B. gegen Einmalzahlung abgelöst werden. Dabei handelt es sich für IhrenVater als Nießbraucher um eine steuerfreie Vermögenzuwendung, bei Ihnen als Eigentümer um Anschaffungskosten. Wenn Sie als Alleineigentümer ohne Nießbrauch vermieten, können Sie wieder die Werbungskosten abziehen.

Eventuell ist auch eine Ablösung des Nießbrauchs für die Zukunft gegen wiederkehrende Leistungen möglich. Der Vater müsste dann den Zinsanteil oder bei Veräusserungsrente den Ertragsanteil versteuern, bei Ihnen stellt der Barwert Anschaffungskosten dar.Wenn Sie dann vermieten, haben auch Sie auch hier wieder den Werbungskostenabzug.

Bei beiden Varianten wird kein Gestaltungsmissbrauch vorliegen, wenn alles richtig gestaltet wird.

In Ihrem Falle müsste erst einmal der Nießbrauchsvertrag überprüft werden. Danach kann eine Gestaltungsmaßnahme für die Zukunft eingeleitet werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen behilflich sein.

Mit freundlichen Grüßen


Ulrich Stiller
Steuerberater/Diplom Betriebswirt